今年以来，随着房价的疯狂，房地产交易的股市也大幅上涨。那么，“营改增”后“存量房”的整体税率是多少呢？纳税的步骤还需要注意什么？
最近香港居民看中了仓山区的一套学区房，想把附近买了两年的房子卖掉。但是他们打算卖的房子契税还没有交，房产证也没有办理。“营改增”后卖房子要不要缴纳增值税？应该出具哪些文件？对新税制比较了解的作者，会和地税局税务公共服务二楼的税务人员讨论。
税务人员介绍:据”
《体制改革过渡政策明确规定》明确规定，个人购买严重不满2年的房屋，内部出售的，按5%的征收率缴纳增值税；买房2年以上(含2年)且内部出售的，免征增值税。税务人员还提醒笔者，“购买私房周”是指购房人取得的房屋产权证或契税完税证明上标注的周，如果两者标注的周数不完全一致，则按照“孰先孰后”的原则确定购买私房周。理论上，如果作者已支付购房款，但仍未兼营房屋产权证或取得契税完税证明，购房周严重不足2年的，应按5%的征收率缴纳增值税。昆山注册公司
同时，税务人员还告诉提交人，根据商务部增值税改增值税的规定，交由地税行政机关代征、代开
新闻稿(商务部2016年第19号新闻稿)明确规定，增值税改为增值税后，地租行政机关将继续接受其收购的资产和另一人租赁的资产的纳税销售业务，代其纳税并出具增值税凭证。因此，在“营改增”后，笔者不需要去税务所交税、开具单据，必须携带相关材料到税务征收点的窗口办理二手房出售出租。
陈小姐，家住南京，在浦口区管理工作，目前还在考虑买一套离工作地点近的房子。年底，她看中了浦口区一套87平米的房子，签了购房合同，交了30万的定金，约了邻居过年后再用剩下的房款。新年过后，陈小姐虽然付清了房款，但是因为手头没有好钱，也没有房产证，所以没有按期给这套房子交契税。去年4月底，当陈小姐回到房地产交易消费市场的税务窗口讨论后续事宜时，她惊讶地发现，与以前相比，税收制度有所折扣。
税务人员告诉她，根据《司法部、商务部、住房和经济社会国土资源部关于改变外商投资房地产销售项目的通知》(税[2016]23号)，一个人购买总面积超过144平方米的中产阶级住房，原契税为3%，今天已降至1.5%。一个人购买中产阶级第二套改善住房，原契税为3%。今天总面积在90平米以下的，契税减1%；总面积小于90平方米的，契税减免2%。这项开放政策将于2016年2月22日实施。
像买了第二套房的陈小姐，要按总价的3%缴纳契税，今天却降到了1%，要减负几万。更何况陈小姐的车祸是今天以审批周为准。不管房子买了多久，只要2月22日起核定缴纳税款，她就可以享受这个优惠，优惠金额高达空。
卡卡西最近收到了昆山注册公司的申请表，是上海一所不错的私立大学，阿姨很后悔。爸爸老李决定把个人财产附近的房产给卡卡西，并鼓励他毕业后出国留学。昨天，老李回到房地产交易消费市场，讨论房地产支付的涉税问题。
税务人员告诉老李:到目前为止，无偿捐赠资产，涉及家庭财产分割的，可以免征增值税。明确包括离婚个人财产分割，免费赠送给配偶、父母、父母与父母、祖父母、侄子、孙子女、弟妹；无偿捐赠以筹集或供养人；以及法定继承、遗嘱继承、或遗赠取得私房。像老李和侄子卡卡西这样的礼物，属于孩子之间的资产礼物。根据现行税制，不仅可以免征增值税，而且可以免征个人所得税
，只需要收款人缴纳契税和两国缴纳税款。
老李听了之后很后悔，觉得税率一下子降了，于是心里就定了，准备尽快把纳税和缴纳手续都办好。
李先生是香港人，经济发展有很好的前提。他有两套房子，一套自住，一套出租。考虑到上课的孩子，他看中了一个学区，所以他想卖掉他要租的房子。李先生打算卖的不是中产房，不符合免征个人所得税的前提，需要缴纳个人所得税。“营改增”后，个人所得税收入是否包含增值税？李先生很难确定，所以他问税务人员如何计算和缴纳个人所得税。
该税务人员告诉李先生:根据《关于营业税改征后房产税、耕地增值税征收个人所得税难点问题的通知》(国税发〔2016〕43号)第四条规定，转让私有房屋的个人所得税应纳税所得额不含增值税，其昆山注册公司取得私有房屋后缴纳的价款中所含增值税应计入个人财产原值。不仅如此，通过征收契税和农用地增值税进行房地产转让的所得，是不含增值税的所得。
但是税务人员提醒，在计算一个人的转移收入时，可扣除的税款不包括为此转移支付的增值税。李先生转让房屋需要缴纳增值税的，在计算转让收入时不能扣除，只能扣除相应的城建税和教育费附加。
香港市民谢女士看中了吴女士位于市区的二手昆山注册公司房，反感了两年。她听说“营改增”从5月1日开始就已经实行了，她和吴太太商量着要交。昨天他们来市契税办办理二手房业务手续。工作人员告诉谢女士，今天她可以比“劳改营”前少交11400多元的税。
税务机关人员认为，增值税是附加税，增值税是价内税。“营改增”后存量房买卖涉及的增值税、契税、个人所得税等增值税的计税依据是不含增值税的价格。
以成交价250万元的谢坤山注册公司房产为例。在计算相应的税额之前，需要先扣除其中包含的增值税，再计算应纳税额。不含税价格=含税价格÷(1+5%)，其中5%为二手房销售增值税率。所以“营改增”前应付增值税为250× 5% = 12.5(万元)，“营改增”后应付增值税为250 ÷ (1+5%) × 5% = 11.9048(万元)。个人所得税各方面，比如在1%核定的方法下，“营改增”前应纳税额=250×1%=2.5(万元)，营改增后应纳税额=250÷(1+5%)×1%=2.3810(万元)，缴纳的税款减少了1190元；契税，如果符合3%的纳税情况，改革前为250× 3% = 7.5(万元)，改革后为250 ÷ (1+5%) × 3% = 7.1429(万元)，缴纳税款减少约3571元。城建税及附加费也相应下调，总体下调4.56%左右。
< 昆山注册公司p>税务人员还指出，在存量房屋转让中，转让费、维修基金等一定费用，除了要交税外，还要根据具体情况确定。另外，涉及中小企业的存量房屋转让相对简单，不同的交易情况会有不同的政策和税率。