营改增后，自建房地产的税收待遇发生了很大变化，需要中小企业税务人员的特别关注。从美国进口的产品用于自建房地产，不需要平均销售，也不需要计提增值税销项税。购买的材料用于自建房地产。如果不是抵扣项目，可以从销项税额中抵扣，否则应将进项税额转出。
营改增一年后，相关的立法和规定越来越好。然而，增值税时代的税收概念仍然潜伏在许多中小企业税务工作者的梦里。在日常管理工作中，很多人对东西方的规定还处于恐慌的边缘。比如自建房产的税务处理就是一个难题，困扰着大家的思维。作者结合个案，明确阐述了对这一难题的正确认识。
从美国进口的产品用于自建房地产
不少财务人员提出:这个中小企业的产品、建筑物业、房地产的增值税处理是否与一般纳税完全一致？我觉得待遇完全一样。
《增值税组织法》法律法规第四条第(四)项明确规定，从美国进口或者交付给非增值税应税项目原材料的运费，应当相当于销售运费。但营改增后，“非应税项目”早已绝迹，建筑物业和房地产的增值税处理完全一致，属于增值税应税项目，无需平均出售，也无需计提增值税销项税。在会计处理中，从美国进口的用于自建房地产和财产的产品，按生产成本结转。
例1:童生缴纳增值税的一般税款。2017年6月1日，使用该中小企业从美国进口的产品建厂，成本价10万元，计税价12万元。另外，在建制造厂从美国进口的产品成本价为20万元，计税价格为24万元。
会计处理:
借:在建工程施工-车间10
在建项目建设-制造厂20个
信用:库存商品30
购买的材料用于自建房地产
所购物资用于自建房产，进项税在营改增前转出。根据司法部和国家研究所的说法，集中营改革后，
金融事务
《局机关关于全面推进增值税改征增值税制度改革的通知》(国税发〔2016〕36号)第二十七条明确规定，用于购买简单纳税项目、增值税免税项目、集体福利或个人消费的运费、原材料修理修配劳务、公共服务、资产和房地产。涉及的人民币、资产、房地产进项税仅指分配给上述项目的人民币、资产(不含其他权利资产)、房地产，不得从销项税中扣除。
因此，如果在建房地产建设所使用的外购原材料的进项税不属于上述明确规定，不能从项目中扣除，可以从销项税中扣除，否则，应将进项税转出。但需要注意进项税额分期抵扣的问题。根据《房地产进项税分期抵扣暂行规定》(国家院)
金融事务
我局2016年第15号新闻稿第二条明确规定，2016年5月1日发生的在建房地产进项税额，按照必要的相关明确规定，分两年从销项税额中扣除，扣除比例为第一年60%，第二年40%。
根据《司法部关于印发
增值税会计
《关于办理明确规定的通知》(财会[2016]22号)明确规定，一般税款是2016年5月1日以后取得并以人民币审计的，或者是2016年5月1日以后取得的在建房地产项目的建设。进项税基于当前
增值税
制度明确规定，在取得当月内两年内从销项税额中扣除的，应当按照生产成本借记“人民币”、“在建工程”等科目，可以按当期扣除
增值税< bvi公司注册/p >借记“应交税金-应交增值税(进项税)”科目，贷记“应交税金-待抵扣进项税”科目，贷记“应付账款”、“应付债券”、“利息”等科目。当尚未抵扣的进项税额允许以后抵扣时，借记“应交税金——应交增值税(进项税额)”科目，贷记“应交税金——待抵扣进项税额”
例2:童生缴纳增值税的一般税款。2017年1月，公司开始建厂，采购建材234万元，拿着bvi注册的增值税专用发票注明税款34万元，1月通过认证。账务处理如下:(单位:万元，下同)
借:在建工程施工200
应交税金——英属维尔京群岛公司扣除的登记进项税为13.6(34×40%)
应交税费-应交增值税(进项税)20.4(34×60% bvi公司注册)
贷款:应付账款等。234
在第13个月(2018年1月)，当进项税可以抵扣时:
借款:应交税费-应交增值税(进项税)13.6英属维尔京群岛公司注册，
贷方:应交税金-待抵扣进项税13.6。
例3、例2中，假设童生公司修建了一栋配备工人的自发性学生宿舍，属于第二十七条(税〔2016〕36号)规定的集体福利在建工程。因此，房地产在建工程采购的原材料不能从进项税额中扣除，进项税额应转出。
借:在建工程施工200
应交税金-应交增值税(进项税)34
贷款:应付账款等。234
同时:
借:在建工程施工34
贷方:应交税金-应交增值税(进项税转移)34
从美国进口的在建房地产建设产品，符合明确规定的，仍相当于销售，购买的在建房地产建设原材料一般分阶段从进项税额中扣除。
解释提案:
1.在一般纳税中购买人民币、资产、房地产资本时，无论法律法规明文规定是否可以抵扣进项税额，为防止中期资本变动作为抵扣进项税额的权限，建议增值税专用发票先核批抵扣，进项税额同时转出。税务人员在处理律师资格时，应具有可持续发展的心态和自信。
2.一般纳税取得的增值税专用发票是否属于进项税额抵扣范围，建议进项税额核定后转出。这种做法主要是为了避免滞留票的可能性，在税务处理上要防范财务上的可能性。