土地增值税是对房地产开发企业净利润产生负面影响的最重要的环境因素。为了规避土地增值税，很多房地产开发企业都想尽办法，各奔东西。结合税务稽查的具体业务，辅以相关资料，笔者总结并揭示了目前土地增值税结算中存在的偷税、漏税、避税等方式。
第一，中国的人物联合开发建造房屋避税
司法部、国家研究所
《国土局关于如何合理避税的通知》(财税字〔1995〕48号)明确规定了土地联合开发:“一方出地，另一方出钱，两国合伙人建房，竣工后分成房屋自用，暂免征收土地增值税；转让完成后，应征收土地增值税”。
某房地产开发企业专门购买了石头的土地所有权建造住宅区，并与土地出让方签订了合伙建房协议。这样就符合了一方出地，一方出资金的前提。这种与人为因素“共同发展”的避税方式，已经被很多房地产企业采用。
二、项目转移法避税
到目前为止，流行的房地产收购方案是:首先，收购方成立的公司可以享受税收优惠，然后，一般纳税人如何合理避税？公司采用吸收合并的方式进行项目合并，项目随公司转让。但国家法律法规对合并具体给予税收优惠，免除资产变更中的增值税、土地增值税、契税。至于在合并中吸收负债的可能性，被合并方应提供担保予以防止。
第三，以低得多的价格出售店铺，减少销售额
比如某项目销售门店8420m2，平均售价18600元/m2，其中5150m2和9200元/m2售价明显偏低，销售额少了4841万元。《中华人民共和国税收征收条例》第三十五条第六项明确规定，税收审批的计税依据明显偏低，没有强制执行。
行政机关无权核定其应纳税额。
第四，销售不审批不支付
由于房地产企业后期金额较小，为了避免资金不足、债务沉重等问题，房地产企业往往选择将销售计入“预收账款”科目，将存款计入“其他应付款”科目，以达到拖延审批、少缴税甚至不报税的目的。
5.房地产交易所不确认收入
根据《中华人民共和国土地增值税组织法》的明确规定，房地产转让所得包括货币所得、器物所得和其他所得。通过房产交换，双方国家取得的房产收益，应在土地增值税范围内。交换双方国家应作为一种商品收入，审批缴纳土地增值税。
第六，曹魏项目建设成本低
比如2007年某市曹魏成本国际标准为1540元/m2，某公司曹魏具体成本为3610元/m2，相差2070元/m2，相差率为134.41%。如果公司提供的曹玮扣款金额明显高于成本表且未强制执行，则地租代理机构将根据核定的必要性进行扣款。
七、股权投资土地按风险评估的商业价值核算
根据风险评估，该公司通过股权投资一个房地产获得的石头土地的商业价值为7870万元，全部计入租赁成本，而支付地价的草稿仅为3150万元。开发项目土地成本未按现代成本和发生的具体成本(不计消费市场商业价值+与征地相关的税费)确认和扣除。
普通纳税人如何合理避税，通过入股获得土地所有权？购房者在购房后要注意土地成本的量化。从会计处理的角度来看，土地风险评估的增值部分很难通过股权交易过程中的溢价来确认。交易行为属于股权投资，不属于土地所有权交易。因此，在会计处理中，普通股支出只能计入相关融资成本，不能计入土地成本。相关资本的成本不能根据风险评估确认的商业价值确定，资产风险评估的增值部分计入土地成本。
八、代收手续费列入扣除项目加计扣除
根据《司法部、商务部关于土地增值税若干明确难点明确规定的通知》，天津市县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房期间收取的费用，可以根据如何代表普通纳税人合理避税、费用是否计入房价、是否作为转让收入等情况进行扣除。代收费用计入物业价格并向购房人足额收取的，可以作为房地产转让所得征税；据此，在计算扣除项目金额时，可以扣除代收费用，但不允许作为扣除20%的序数。代收费用不计入物业价格，但与物业价格分开收取的，不得视为房地产转让收入。相应地，在计算增值额时，如何合理地代普通纳税人避税，是不允许从收入中扣除的。首先，确定天津市县级以上人民政府是否要求收取费用；其次，视情况决定是否作为扣款项目，不允许作为20%扣款计算的序数。
九、虚假公共设施公共设施支出
企业在签订建筑安装合同时，已经包含了附属工程施工、水电工程、山墙防水工程等。在合同总价中，且在项目建设完成并结转成本时，也为普通纳税人合理避税而签订大量欺诈合同，或重复输入成本作为公共设施和公共设施的支出凭证。
十、扩大开发项目成本
1.伪造重要文件。购买建筑材料超过1500万元的，计入装修费用。第一，交付合同只能在工程竣工出售时签订和购买，确实与此不符；二是在装修和售房非常简单的前提下，少量的装修工程施工消耗大量的钢板建材，不合理。
2.预算的合同价格应包括在工程建设成本中。
3.曹伟的证件都是虚开的，参与房地产开发的企业很少。一个项目的开发包括设计、建筑工程安装、制造、建材商业贸易、私房销售、电视广告、物业等多个机构。不仅让房地产企业在日常的债券处理上花费大量资金，也让成本核算更容易出现恐慌。这也给房地产企业膨胀的成本带来了巨大的动力。借助曹伟的文件，房地产公司只要缴纳33%的增值税和附加费，就可以逃避25%的企业个人所得税。
十一、整层仓库计入公共设施和公共设施扣除
企业单独修建的停车位，应简单地单独作为成本进行审计。一些公司的地下交通设施形成的停车位被视为公共设施。比如某项目一楼建了36个钢筋混凝土停车位，建设费用全部计入公共设施，从公共设施中扣除。
十二、税收计入与房地产转让有关的税收抵扣
《司法部、商务部关于明确土地增值税若干疑难问题的通知》明确规定:“章程规定允许抵扣的税款，是指转让房地产时缴纳的税款。根据《工程和房地产开发企业财务制度》的相关明确规定，房地产开发企业缴纳的税款计入管理费，并已相应扣除。”税金应计入企业管理费用进行抵扣，不应计入“与房地产转让有关的税金”。
十三.延期清算周的延期付款
有的房地产企业用各种方法钻《土地增值税组织法》空，不按期进行决算，或者留下一两套尾房，使得整个项目无法进行决算，逃避土地增值税的清算，这已经成为普遍现象。
十四.商店经营和管理逃避支付个人使用
一部分高增值率的已开发房地产，如商铺、仓库等，将转移给企业自用或出租。由于所有权没有转移，所以不需要缴纳土地增值税，也不会有收入计入纳税清算，也不会扣除相应的成本和费用。普通纳税人的避税权不转让的，不征收土地增值税。
15.未按预征收率缴纳土地增值税的
地方税务机关将根据当地经济发展情况，改变土地增值税征收项目和预征收率。比如广州从2008年7月1日起改变土地增值税预征收率，变化如下:一般来说，国际标准住宅区按1%的销售额预征收，纳税人避税合理，洋房3%，其他类型房地产2‰。自2008年6月30日起，已按0.5%的国际居住面积标准进行预征收。部分房地产企业不按变更后的预征收率第一时间缴纳土地增值税。
十六、利息费用不允许列入扣除项目
根据《土地增值税组织法》法律法规的明确规定，利息费用应根据情况确定，分为明确规定范围内扣除和10%以内扣除两种情况。谁可以根据房地产项目的转让份额来计算和提供
政府机构证明的，允许扣除事实，但最低金额不得超过按同类型金融机构历年利率汇率计算的金额。凡不能按房地产转让项目计算分享利息费用或不能提供的
政府机构证明的，利息费用不单独计算，并入房地产开发费用全额扣除。在这种情况下，房地产开发费用在土地所有权支付金额与房地产开发成本之和的10%以内计算和扣除。
十七、代收费用不准列入扣除项目加扣
代收费用计入物业价格并向购房人足额收取的，可以作为房地产转让所得征税；据此，在计算扣除项目金额时，可以扣除代收费用，但不允许作为扣除20%的序数。代收费用不计入物业价格，但与物业价格分开收取的，不得视为房地产转让收入。因此，在计算增值额时，不允许从收入中扣除代收费用。首先确定整个收费是否来自天津市县级人民政府；其次，视情况决定是否作为扣款项目，不允许作为20%扣款计算的序数。
十八、设施费用扣除
一些房地产企业不允许将行政村、俱乐部、停车位(车库)、物业娱乐活动、住宅小区村民夜总会等设施的费用计入扣除。根据《房地产开发经营企业个人所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)，如果是以营利为目的，或者所有权归企业所有，或者所有权不具体，或者无偿捐赠给中央和公用事业以外的其他单位，其费用另行审计。除企业自用外，按人民币进行建设处理，其他产品不允许按建设开发处理。
十九.通过出售关联方转移收入
到目前为止，许多房地产开发企业都有几家经营管理细节不同的公司，如室内设计公司、高盛一般纳税人的合理避税、商业贸易公司、建筑工程公司等。通过这两家公司之间的买卖，将房地产开发的收益进行转移，导致房地产开发项目收益低或利润低。
二十、对外再分配、清算和注销不保留和缴纳税款
建议投资者或合伙人在进行个人利益再分配之前，保留足够的应纳税款，既可以避免纳税的可能性，又可以避免合伙人所避免的经济纠纷。税收清算后，两国将重新分配配额。
二十一.总结
总结和揭示当前房企土地增值税被盗、漏税、避税的方式，目的是提示预提税率的可能性，根据运营实践提前防范，协助企业与政府相关机构沟通，第一时间采取对策，化解项目预提税率风险，有效化解商业目标与财务目标的意见分歧。
房地产开发企业应根据企业的具体特点和经营管理情况，通过税收外资和研究等手段，推测法律法规的安全漏洞和严重不足，适当选择新的会计处理技术，并办理税务机关的日常检查和税务清算。在充分了解税收制度的同时，进行适当和适当的
，尽量把方针对企业的有利负面影响降低到最高峰。