1.房产税纳税人1.财产税纳税人

房产税由产权人缴纳。全民所有的产权由管理单位缴纳。产权典当的，由典当商支付。产权人或者典当行不在产权所在地的，或者产权未定、租赁纠纷未解决的，由产权托管人或者使用人支付。

【例1】由于转租人不是产权人，所以对转租人取得的财产的转租收入不征收房产税。转租房产无需缴纳房产税。

【例2】无论是否取得房产证，如果属于房产税纳税人，都要按规定缴纳房产税。

【例3】纳税人因房屋大修连续停业半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

2.对“房地产”的解释

“房地产”是房屋形式的财产。房子是指人们可以生产、工作、学习、娱乐、生活或储存物资的地方，有屋顶和围护结构(两侧有墙或柱)，可以遮风挡雨。

独立于房屋的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油罐、酒窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃温室、砖窑石灰窑和各种油气罐等，不属于房地产。(房产税暂行条例(国发〔1986〕90号))

【例4】简易墙体租赁不属于房产租赁，此处房产仍应按从价缴纳房产税，即按房产残值计算缴纳，税率为1.2%。

【例5】鉴于房地产开发企业开发的商品房在销售前是房地产开发企业的产品，房地产开发企业建造的商品房在销售前不征收房产税；但是，房地产开发企业出售前已经使用或者出租、出借的商品房，应当征收房产税。(国税发〔2003〕89号)

3.房屋附属设备说明

房产原值应包括与房屋或配套设施不可分割的各种附属设备，其价值一般不单独计算。主要有:采暖、卫生、通风、照明、燃气等设备；各种管道，如蒸汽、压缩空气体、石油、给排水管道以及电力、电信和电缆导体；电梯、升降机、过道、干燥平台等。”(《房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号))

【例6】按房产残值计算缴纳房产税:中央空调整需要计入房产原值，而纵向空调整不需要计入房产原值。

【例7】企业调配的所有消防设施，均以房屋为载体，不能随意移动，属于物业税性质的配套设施。无论是否计入固定资产原值，都要计入房地产原值缴纳房产税。如果是可以随意移动的消防器材，就不用交物业税了。

4.土地价值包含在财产的原始价值中。

对于按照房地产原值计税的房地产，无论如何核算，房地产原值都应包括土地价款，包括取得土地使用权所支付的价款、开发土地所发生的费用等。容积率小于0.5的，按照房地产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房地产原值的地价。(财税〔2010〕121号)

5.地下建筑缴纳财产税。

房产税征收范围内所有具有房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑、完全建在地下的建筑、地下人防设施等。，应当按照有关规定征收房产税。

上述具有居住功能的地下建筑，是指人们可以生产、经营、工作、学习、娱乐、生活或存放具有屋顶和维修结构的材料的场所，可以遮风挡雨。(财税〔2005〕181号)

6.财产税的计税依据

(1)房产税按房产原值的10%至30%扣除后的残值计算缴纳。具体减征幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定，税率为1.2%。

其中；自用地下建筑按以下方法征税:

对于工业房地产，房屋原价的50% ~ 60%视为应税房地产的原值。

应纳房产税金额=应税财产原值× [1-(10%-30%) ]× 1.2%

而房屋原价的70% ~ 80%作为应税财产的原值。

应纳房产税金额=应税财产原值× [1-(10%-30%) ]× 1.2%

房屋原价折算为应税财产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政、地方税务部门在上述范围内确定。

(2)对于房地产租赁，房地产的租金收入是房地产税的计税依据。房地产税的租金收入不含增值税，税率为12%。

【例8】自用物业部分，非租赁用户按物业残值代为缴纳房产税。对于租金部分，房产税按照房产的租金收入计算缴纳。

【例9】对于租赁物业，如果双方签订的租赁合同约定有免租期，则物业所有人应在免租期内按物业原值缴纳房产税。财税〔2010〕121号)

【例10】自有商业物业一部分自用，另一部分出租，如何缴纳房产税:

自用按从价计征，房产税按房产残值计征，租金按租金计征，房产税按租金收入计征。

自用物业的原值*(自用面积/总面积)作为应税物业的原值。

对于租金部分，房产税按租金收入的12%计算缴纳。

【例11】出租屋租金应包括出租屋及其他不可分割、不单独计价的附属设施和配套设施的租金收入。水电费、电话费、煤气费等。包括在租金收入中，单独定价的，可以扣除；无法单独计价或者计价明显偏高、划分不清的，由税务部门核定扣除。

【例12】合营企业投资的房地产，根据合营企业的具体情况，在征收房产税时应区别对待。房地产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，以房地产原值为计税依据征收房产税；对于不动产投资，收取固定收益，不承担合营风险的情形，实际上是以合营企业的名义取得不动产租金，房产税由出租人根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定，按照租金收入计算缴纳。

7.个人住房房产税

(1)个人所有的非经营性房产免征房产税。

(2)对于个人出租住房，不区分用途。房地产租金收入作为房产税的计税依据，房产税按4%的税率征收。

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