房地产改革增加后，房地产会计面临如此大的变化，他是否完全理解政策？本文对房地产会计在实际操作过程中可能遇到的特殊情况进行了梳理和解答，以供参考。 销项税01问:很多房地产开发企业卖的是精装修房，而不是毛坯房。 精致房除了为房子设计、装修、做软装外，有时还会赠送家电，如空电视调节等。 在计算销项税额时，是不是应该分别计算卖房、精装修、赠送家电的价格，按照不同的税率计算销项税额？还是作为混合销售，精装修房的整体对外销售价格会按照房产的销售情况统一申报？答:房地产企业销售精装修房，由于在《商品房买卖合同》中已注明销售精装修房，因此装修、装修、设备等相应费用已包含在房屋销售价格中，并非免费赠送。因此，房屋和家用电器的装修不应被视为销售。同时，销售精装修房屋涉及的装修、家电价格属于销售行为，取得的全部价格应作为转让房地产进行增值税纳税申报。 02问:在实践中，很多房地产企业会采用一些促销手段来促进销售，增加客户存储，比如买房、赠送车辆/车位等。在这种情况下，增值税应该如何申报和计算？答:买房送车时，以签订的房屋买卖合同上注明的价格作为销售房产，增值税预交或直接申报；汽车的销售应按视同销售价格确认中的第二点确定:“按其他纳税人近期销售的同类服务、无形资产或不动产的平均价格确定”，并按销售货物计算、申报缴纳增值税(税率为17%)。 购房赠送车位的行为应当与以下情形区分开来:①一般情况下，房地产企业在购房赠送车位时会进行以下实际处理，按照销售房屋和车位分割销售价格，分别签订房屋和车位买卖合同。 在这种情况下，企业应按照合同约定的价格预付或直接申报缴纳增值税。 需要特别注意的是，房屋与车位签订的买卖合同中注明的销售价格是否与市场价格相符。市场价格明显偏低的，应当按照市场价格预缴或者申报增值税。 ②房地产企业购买房屋并赠送车位，但未就该车位单独签订销售合同，或者签订销售合同，但合同金额明显低于市场价格的，房地产企业应当按照“确定纳税人近期销售的同类服务、无形资产或者不动产的平均价格”的规定确认该车位的销售价格，并缴纳增值税。 03问:根据《人民防空法》空和《平时使用民防工程收费暂行规定》，城市新建民用建筑按照国家有关规定修建战时可以用于防御的地下室，相应的民防工程及其设备设施属于国家财产。 因此，房地产开发商按设计指标和规定修建的地下人防设施，验收合格后应移交给人防办，所有权属于国家。 在实践中，房地产开发企业往往与民防办签订回租协议，对地下民防进行标识，将其改造为商铺或车位，并将民防商铺/车位的使用权一次性出售给消费者。 在这种形式下，是否缴纳增值税，应该缴纳哪些科目？答:人防工程出售的是使用权而不是所有权。房地产开发企业可以按提供房地产租赁服务缴纳增值税。与销项税额对应的进项税额应为房地产开发企业向人防办缴纳的租金。但是，如果民防办不能出具可抵扣增值税抵扣凭证，由此产生的费用应直接计入成本。具体实施要看各地的具体实施政策。 04问:预售过程中支付的意向金、定金、认缴金是否为预缴增值税的计税依据？答:房地产开发企业应根据预收款项预缴增值税。 预付款是指房地产企业取得的实际销售款，应包括定金和预付款(首付款+按揭+余款)以及分期取得的全部金额。 房地产企业收取的意向资金、存款、认购资金不属于预缴范畴，无需预缴增值税。 05问:代公司收交的契税、印花税、牌照费是额外收费吗？答:额外费用是指在价格之外收取的各种费用。虽然契税、印花税等。不符合《营业税改征增值税试点过渡政策规定》第十三条规定的“向行政单位以外的单位收取的符合条件的政府性基金和行政事业性收费”类别，企业收取这部分税费也属于代收代缴性质，相关部门主要为购买方开具发票或行政事业性收费凭证。 因此，房地产开发企业收取和缴纳的契税、印花税和许可费不应计入销售额。 营改增是国家税收制度的一项重大改革，涉及面广，内容庞大。要想完全理解，还需要不断的学习和练习。从企业实践看，边肖推荐《房地产开发企业增值税操作实务》一书。该书一方面系统梳理和总结了房地产开发企业涉及的增值税政策，涵盖了目前最新和传统有效的增值税政策；其次，从税制管理和企业执行的角度，全面收集企业执行增值税政策时容易出现的盲点和问题，并结合政策说明解决方案。 进项税01问:企业从二级市场取得土地时，是否可以抵扣增值税专用发票？答:可以扣除。 36号文件将土地使用权列为增值税应税范围，而现有文件未将土地使用权纳入增值税专用发票不能开具或抵扣的范围。基于此可以推断，企业在出让土地使用权时可以开具增值税专用发票，受让方在取得增值税专用发票时也应允许抵扣，这也符合“从一种方式抵扣到另一种方式”的原则。 02问:房地产开发企业中选择一般计税方式的一般纳税人，如果将自己开发的房地产项目配套设施单独作价出售，是否可以扣除土地成本？答:可以扣除。 房地产开发企业的一般纳税人在销售其开发的房地产项目(除简易计税方法外)和单独销售的配套设施，如幼儿园、会所等项目时，可扣除配套设施对应的地价，但前提是配套设施可销售，且在预售范围内可办理产权。 03问:企业经营目的或计税方法发生变化，前期用于非应税项目的购进货物(不含固定资产、无形资产和不动产)、服务、劳务用于应税项目。如何操作？答:不允许扣款。 文件仅规定，前期用于非应税项目的固定资产、无形资产和不动产，可以按照有关规定扣除，其他购进项目出现上述情况的，不得扣除。 因此，如果企业不能将上述项目明确用于应税或非应税项目，建议在规避税收风险的基础上进行抵扣，用于非应税项目时转出。 04住宿费抵扣(1)问:企业在酒店举办会议、培训期间取得的住宿费、餐饮费增值税专用发票能否抵扣进项税额？答:一般纳税人取得住宿费用专用发票，可按规定抵扣。 企业购买餐饮服务，进项税额不得从销项税额中扣除。 (2)问:企业在自己的经营场所或注册地发生的住宿费用取得增值税专用发票，是否可以按要求抵扣进项税额？答:企业要根据具体情况做出判断。 现阶段，不禁止企业在其营业地或注册地发生的住宿费用扣除进项税。 因此，在判断一个企业发生的住宿费是否可以扣除时，关键是看住宿费的最终“用途”，而不是看发生的地点。 比如某会计师事务所为一般纳税人，营业地点为深圳坪山，审计业务发生在深圳海珠。审核过程中在海珠发生的住宿费，也可以按照相关规定从进项税额中扣除。 05问:售楼处和样板间发生的进项税可以抵扣吗？答:售楼处、样板间为施工现场搭建的临时建筑物、构筑物，进项税额可一次性扣除。 如果最后需要拆除，说明售楼部和样板间已经用光了，不需要外迁。 免责声明:本刊所有内容均来自互联网。我们对本文中的观点持中立态度，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请仅参考。 如有侵权，请联系删除。