4月1日，营地整体改革力度加大，一人二手房出售由缴纳营业税转为缴纳增值税。“将来会不会加税”成了香港的热门话题。

3月13日，国家研究所

金融事务

在谈到“营改增”计划时，王波副局长表示，此次“营改增”首次涉及第三方缴纳增值税征管，如一人买卖二手房等。

上述“二手房将由公司法定代表人由营业税改为增值税”的长期说法，可能是由于相关人士对现行制度和税制有较高认识的因素。昨天，一些新闻媒体误读了情况，尤其是相关报道中引用的例子，可以称之为不符合增值税的相关基本原则。

例1:青岛香港市民王先生，有一套不到2年的住宅，卖了80万。他需要缴纳成交价5.6%的营业税，即44800元。增值税变更后，假设增值税定为10%，购房款30万，增值税=销项税额-进项税额，需要缴纳增值税5万元(80×10%-30×10%)；房子买价60万，只交2万(80×10%-60×10%)。

例二:第一，2个月内转卖买房。一个300万的小区，不管是不是普通住宅，2月份都要交5.5%的税，也就是16.5万。如果增值税按11%计算，私房价格还是300万，但首购价格是150万，扣除税费后大概要交14.7万。但是你赚的利润越多，收的税就越多，超过营业税。比如转售价格400万，按营业税要求22万；增值税需要缴纳24.77万元。

另一种是倒卖买2年以上的房子。对于普通住宅区，如果价格是300万，2年后不用交税。如果还需要缴纳增值税，一次缴纳33万。非普通的房子，价格300万，和2月份的情况差不多，但是差别可能不大。

同时，报告中有一句话是“到目前为止，业内对于二手房营改增有一种猜测，认为要按照简单的增值税征税，征收的是3%”。

关于昨天网上热议的二手房增值税难题和网上传来的上述两个二手房销售增值税计算的例子，笔者在此做如下研究。

首先，二手房买卖属于买卖

制造

其中一项服务，按照现行税制，属于营业税征收范围。包括房地产在内的整个企业“营改增”后，对企业变更公司法定代表人出售二手房的原征税自然会改为增值税。因此，二手房销售或房地产消费市场没有其他类似的调整。

其次，房地产企业营改增的大纲还没有出台，一般税售房的增值税也不知道，所以很难评价上面例子中的假设税。同时，就是3%的征收率对于行业对房地产的粗征税是必要的这种猜测，我认为可以称之为“行业”基于类似明确规定对未来营改增的猜测，这是严重不足信的，以免误判。

三、增值税按免税价格计算，即营业额。上面两个例子中，按照营业税含税价格来算税，是正确的。

第四，也是很重要的一点。在上面两个例子中，按照一般计税方法计算税额，即从进项税额中减去适用于增值税一般计税的销项税额，得到应纳税额。根据现有的增值税管理工作，如《增值税一般税收定额认定管理工作是必要的》，以及增值税管理工作的基本科学知识，不能认定集团工商户以外的另一人(第三人)为一般纳税人，也就是说，转售二手房的人只能按照零星计税法，即简单计税法缴纳增值税，不可能按照两个例子来计税。与此同时，根据司法部的新闻报道，发布了关于“营业税向增值税全面转变”的声明

税收折扣

政策应该表述为“延续”，原营业税明确规定二手房买卖相关免税有可能延长。

因为

增值税

简单征税也通过免税营业额乘以征税率来改变公司的法定代表人。假设一套二手房卖100万，应付营业税100万×税；付钱

增值税

是100万÷(1+收款率)×收款率。

由此可见，除了继续享受免税外，即使在征税的情况下，“营改增”后一人转售二手房所缴纳的增值税，也应该由公司法定代表人变更

营业税

也会整体或略有下降。因此，关于”

营业税

改成增值税，会不会导致人们买卖二手房的负担加重？“怀疑几乎不再合适。

作者:段