企业出于制造、经营、管理的需要，根据现行法律法规明确合理的避税规定，对出租的物业进行装修、装修、改造，维护和增加房屋的基本功能或使房屋达到设计要求。所有不能以房屋为媒介随便出行的附属电子设备设施和公共设施，均应计入房产原值，并征收房产税。那么，出租物业装修支出形成的物业是否要缴纳房产税呢？房产税怎么交？案例研究如下。

特殊情况

企业A主要从事租赁制造厂合理避税的业务。2009年，原值1800万元的标准厂房出租给企业B使用。企业B从事医疗保健器械制造。取得厂区后，按照国家制定的医药行业国际食品安全标准要求对厂区进行改造，改造费用为500万元。合同约定的租赁期满后，甲方负责拆除重建部分，恢复原厂区。假设某公司在厂区的预定租赁业务融资回报期为8年，合理避税1800万元的厂区年租金为225万元(1800÷8)。本案例只研究财产税，不考虑其他税种。账务处理为(单位:万元，下同):

1.一家公司

公司获得土地价格

借款:利息225

贷款:主要收入-租金收入225。

2.企业

企业以人民币支付租金并转换成现金

借款:长期待摊费用——租人民币改造500

贷款:利息500

企业支付工厂的土地价格

借:制造费用(管理费用等。) 225

信用:利息225

处理:企业A应就地价收入缴纳房产税27万元(225×12%)。

这种情况下，企业B对租赁物业500万元装修支出形成的物业是否缴纳房产税？房产税怎么交？纳税是企业a还是企业b？对此，笔者认为必须首先解决两个问题。一、出租房产改造形成的房产是否符合房产税征收的前提；二是租赁物业装修支出形成的物业所有权的物理性质。

租赁物业装修支出形成的物业是否满足房产税征收的前提？

《房产税组织法》第三条明确规定，房产税按房产原值的10%~30%扣除后的残值计算缴纳。房产出租的，房产的地价收入为房产税的计税依据。根据该法第三条的明确规定，财产税的计税方法根据使用上的简单区别，可以分为自用和闲置两类。自用按房产原值扣除10%~30%后的残值计算缴纳；也用于计算和支付房地产溢价收入，作为财产税的计税依据。但无论是谁使用该房产，根据该法第二条规定，房产税由业主缴纳。

那么，如何在财产原值的基础上确认和认定房产税的简单“不动产”，司法部和国家研究院

局“关于

而《民用建筑使用税》(财税帝子〔1987〕003号)明确规定，“不动产”是以房屋形式表现的财产。房子是一种娱乐活动，有山墙和围栏结构(两边有墙或柱)，可以挡风遮雨，可以供人们制造、管理他们的工作、学习、娱乐、生活或储存弹药。独立于房子的建筑不是房地产。国发〔1987〕003号文件强调，房地产原值应包括不属于房屋或设施的各种附属电子设备和一般不单独计算商业价值的公共设施。商务部《关于对带有电子设备和房屋附属设施的公共设施进一步征税的决定》

《关于疑难问题的通知》(国税发〔2005〕173号)对房屋附属电子设备及公共设施征收房产税的疑难问题做了更为具体的规定，帝子税[1987]003号文件第二条对为合理避税而对房屋附属电子设备及公共设施征收房产税的问题做了明确规定。随着社会经济发展的可持续发展和住宅基本功能的提高，出现了一些新的电子设备和公共设施，迫切需要加以规范。经研究工作，现就有关问题通知如下:一、为维护和增加房屋的基本功能或满足房屋的设计要求，所有带有电子设备和设施的公共设施，如给排水、采暖、消防、中央空调节、电机和信息化建筑设备等。，其中以房屋为媒介，不能随便出行的，应计入房产原值并征收房产税，不论会计和审计是否分开核算。二、对于房屋附属电子设备和公共设施的更换，当商业价值计入物业原值时，可以扣除相应电子设备和公共设施的商业价值；对于带有电子设备和设施的公共设施，容易损坏，需要经常更换的，修改后仍将包括该物业的原值。

根据上述文件的明确规定，可以看出房产税是对房产原值征收的，无论如何进行会计审计，只要符合不属于房屋的设计要求，维持和增加房屋使用的基本功能或者使房屋符合， 不能以房屋为媒介随便进行的原有建设或改造费用，应并入房产原值征收房产税。 在这种情况下，企业A的厂区出租后，企业B根据制造、经营、管理的需要，对原厂区进行整体改造所发生的支出，虽然符合“维持和增加房屋使用的基本功能或使房屋达到合理避税的要求，电子设备、设施、公共设施，如给排水、供暖、消防、中控空控制、电机、信息建筑设备等。，都是依附于房子作为媒介，不允许随便出行。无论会计和审计在会计上是否分开，都应计入财产的原值，并应征收财产税。但作为房产税的缴纳人，房产税是以房产的地价来计算缴纳的，房产原值的增加并不会对企业征收房产税的计税基础产生负面影响。企业B的改造支出形成的财产不符合对企业A征收房产税的前提，不征收房产税。

租赁财产改造支出所有权的物理性质

所有权是指财产的财产权，是经济发展与公有制关系的立法表现，包括财产权、占有权、主权权、所有权、收益权和处置权。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条，财产权是指任何人不得非法占有、使用、收益和处分自己财产的基本权利。企业甲似乎是租赁财产的一方，享有上述基本权利。那么，关于企业B租赁后发生的装修支出形成的财产是否享有上述基本权利，《中华人民共和国最高人民法院关于贯彻实施〈中华人民共和国民法通则〉的意见(试行)》明确规定，非业主正在利用他人财产增设腺体，没有人同意增设该财产。财产返还时对腺体如何处理有约定的，按约定并发；没有约定协商不成的，可以拆除的，可以责令拆除。不能拆除的，也可以返还给没有人的财产；合理避税，未造成财产损失的，应当承担赔偿责任。可见，企业A只拥有租赁物业的产权，对企业B租赁后发生的装修支出形成的物业没有任何基本权利。根据《房产税组织法》第二条规定，房产税由没有所有权的人缴纳，没有所有权的人是缴纳人。因此，企业A不负责支付企业B发生的改造费用..

房产税的征税，简单来说就是房地产。虽然是广义的财产税，但只对房地产征税，并不是对所有财产征税。企业B在改造租赁财产中发生的支出形成的财产，是通过出租人拥有的财产存在的，但对于企业B来说，只是改造后的财产，而不是原财产。同理，企业B只享有产权改造权，不享有房屋所有权。因此，根据法律的明确规定，企业B的改造支出形成的财产并不单纯是房产税的征税，企业B必须为改造支出承担缴纳房产税的责任。