房地产中小企业在完成销售的下一阶段一般会出现以下问题:开发的产品已经达到交付前提，房地产中小企业将房地产交付给开发商，在财务处理中结转销售和销售生产成本；与建设单位进行竣工结算时，房地产中小企业要确认竣工结算调查报告，向建设单位支付施工结算价款。此时一般开发项目的成本基本可以确认。房地产公司在项目完成后出售方案时，涉及的增值税大多是:中小企业个人所得税、土地增值税、一市土地使用税、房产税、营业税等增值税。

一、中小企业个人所得税

(a)完工时

处理

国家研究所

我局下发的《关于房地产开发经营中小企业避税办理个人所得税必要性的通知》(国税发〔2009〕31号)第九条明确规定，中小企业销售未完成产品取得的收入，应按预定应纳税毛利率按季(或按月)计算，计入当期应纳税所得额。开发产品完成后，中小企业应结清其应纳税生产成本，并在此之前计算具体三好销售额，同时，具体三好金额与同一预定三好金额之间的利息应计入本项目及中小企业当年其他项目的应纳税所得额。

所以纳税要注意开发出来的产品是否满足完成前提。如果达到完工前提，则应在第一时间结算应税生产成本，并计算该时间之前的具体三好销售额。今年中小企业个人所得税汇算清缴时，具体三好金额与同一预定三好金额之间的利息应变动。

(二)完成前提的判断

国税发〔2009〕31号明确规定了确认产成品的三个前提条件:(1)开发产品完工证明材料已提交房地产管理机构备案。(2)开发的产品已经开始搭建。(3)开发的产品已取得初始权属证书。因此，竣工前提的确认是以竣工、使用、权属谁先为原则。只要开发出来的产品满足上述前提条件之一，就应该在完成后进行财务处理。

2009年6月26日，商务部发布《关于中小房地产企业产品完工国际标准财务确认前提的批复》(国税函[2009]342号)，对《海口市国家税务局关于如何认定海南岛魂工商金融有限公司偷税案中已开发产品已开工建设的请示》(郭琼国税发[2009]121号)作出回复。强调中小企业在房地产开发中建造和开发的产品，无论工程质量是否通过验收测试，也无论是否经过竣工(竣工)备案手续和决算手续，在开始建造时都应视为已经完工。并说明“已开发产品开始建造”是指房地产开发中小企业开始办理已开发产品的交付手续(包括入住手续)或开始具体建造。

《关于确定房地产开发中小企业开发产品避税前提问题的通知》(国税函[2010]201号)再次重申了这一问题。文件明确规定，根据《商务部关于对房地产开发经营中小企业征收个人所得税难点问题的通知》(国税发〔2006〕31号)中明确规定的定罪，无论工程质量是否通过验收，也无论竣工(竣工)备案手续与竣工决算手续是否同时完成，房地产开发中小企业建造、开发、研制的产品在开工时即视为已经竣工。房地产开发中小企业应在第一时间内按时结算开发产品的应税生产成本，并在此之前计算通过预购方式销售开发产品获得的具体三好金额。同时，开发产品的特定三好金额与同一预定三好金额之间的利息，将计入完工前夕(本年度)的应纳税所得额。

但在公共政策上，很多中小企业已经满足了发达产品已经开始建设的前提，但仍然用各种方法拖延收益转移。比如业务虽然也完成了房屋交付手续，但以联竣工决算为收入划转时间，通过延迟联竣工决算来延迟收入划转周；以收到现金和发放月单作为结转收入的时间点，收入确认受中小企业人为因素控制，延迟收入确认周，等等。

(3)今年审批说明

避税办法国税发〔2009〕31号，中小房地产企业开发的产品完成时，中小企业应出具开发产品具体三好金额与预定三好金额差异的调查报告及税务机关今年申报纳税时要求的其他相关资料。如差异化变化的财务取证调查报告、开发项目的地理环境和统计数据、土地占用、开发利用、初始开发周、竣工周、总可销售面积和总销售面积、预购收入及其三重效益、具体销售及其三重效益、成本和具体销售生产成本等。

案例:某中小房地产企业，开发项目A，2008年签订预购合同，获得预购收入2500万元，2009年完成。避税法出具的产品完工证明，证明材料已报房地产管理机构备案，但未交付开发商。2009年，A项目又提前收到6500万元。a .中小企业每个项目毛利率15%，暂只计算增值税，不考虑此期间的费用。

研究:根据国税发[2009]31号文，项目A已满足文件规定的竣工前提条件之一，即视为法律意义上的竣工。此时，中小企业应先结算应纳税生产成本，计算具体的三好销售额，并将具体的三好销售额与预定的三好销售额之间的利息计入当年应纳税所得额。2009年预购收入和个人所得税不能按预定毛利率15%计算。但2008年，25，000，000.00元的预付款在今年的最终结算中根据预定的应税毛利率进行了变更，然后在2009年减少了付款。假设项目A的具体应纳税生产成本已知为4500万元，则项目A的最终应纳税所得额为(6500-4500-6500×5%)-(2500×15%-2500×5%)= 1625-250 = 1175(万元)。

二、土地增值税

(一)税收简单且在范围内

《土地增值税组织法》第二条:转让地上产权、建筑物、附着物所有权并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。

《土地增值税组织法》第五条、第二条所称收入，包括转让房地产的总价及相关经济利益。

《土地增值税组织法》第二条所称单位，是指各类中小企业、企事业单位、国家机关和社会团体及其他组织的单位。说一个人，包括个体户。

以上明确规定，土地增值税的征税对象，简单来说就是产权、地上建筑物及其附着物所有权转移所取得的增值额。

(二)清算前提

《土地增值税组织法法律法规》第十六条:项目未竣工结算前转让房地产取得的收入难以计算土地增值税的，可以先行征收土地增值税，待项目竣工结算后再进行结算。

1.单独清算

国税发〔2009〕91号文件第九条明确规定，纳税符合下列前提条件之一的，应当清算土地增值税。(一)房地产开发项目全部竣工并出售；(二)房地产开发项目未完成竣工决算的整体移交；(三)土地所有权的必要转移。

第十条符合下列条件之一的，主管税务机关可以要求缴纳土地增值税清算税款。(一)已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目实用面积的比例在85%以上，或者虽不超过85%，但剩余实用面积已经出租或者自用的；(二)出售(预购)许可证三年未出售；(三)申请注销财务登记但未办理土地增值税清算手续的；(四)省(自治州、省辖市、计划单列市)税务机关规定的其他条件。有前款第(三)项情形的，应当在注销登记前清算土地增值税。

2.要求清算

符合下列条件之一的，主管税务机关可以要求缴纳土地增值税清算税款。

(一)已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目实用面积的比例在85%以上，或者虽不超过85%，但剩余实用面积已经出租或者自用的；(二)出售(预购)许可证三年未出售；(三)申请注销财务登记但未办理土地增值税清算手续的；(四)省级税务机关规定的其他条件。

(三)清算单位

章程第八条:土地增值税应为最基本的审计项目或审计纯粹的单位。

章程第九条:房地产经纳税后分期开发转让的，可按转让土地所有权总面积与面积之比，或按占地面积，或按税务机关确认的其他方式计算分摊扣除项目金额。

国税发〔2009〕91号文件第十七条明确规定，清算审计时，应当审查房地产开发项目是否由主管部门核准备案的项目进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位进行清算；对于不同类型的房地产，是否分别计算增值额和增值率，缴纳土地增值税。

(4)土地增值税的计算

1.基本上，计算是明确定义的

土地增值税按照房地产转让取得的增值额和明确规定的税额计算征收。

增值额=房地产转让收入-扣除项目定额

增值率=增值额÷扣除项目定额

应纳税额=增值税金额×扣税项目金额×快速扣除比率

2.收入避税的解决方案

《法》第二条转让产权、地上建筑物及其附着物所有权(以下简称房地产转让)并取得收益的单位和个人，是土地增值税的纳税义务人，应当依照本法以避税方式缴纳土地增值税。

本法第二条所称收入，包括转让房地产的总价和相关经济利益。包括货币收入、商品收入、其他收入和等价销售。

中小企业开发的产品用于员工福利、奖励、内部融资、再分配给大股东或投资者、偿还债务、换取其他单位和个人的非货币资本等。，而产权转让应该相当于出售房地产。

等值销售按以下方式和顺序确认:①根据同一周边地区、同一年度中小企业销售的同类型房地产的平均价格；②由主管税务机关参照当地eve和同类型房地产的消费市场价格或风险评估确定。

中小企业将一部分开发的房地产转为中小企业自用或出租时，不转让所有权的，不征收土地增值税，所得收入不计入纳税清算，也不扣除相应的生产成本和费用。

3.扣除项目解决方案

计算增值额的扣除额: (一)取得土地所有权所支付的金额；(二)土地开发的生产成本和费用；(三)新建房屋及设施、公共设施的生产成本和费用，或者旧房屋及建筑物的风险评估价格；(四)与房地产转让有关的税收；(5)司法部规定的其他扣除(追加扣除)。

(一)取得土地所有权所支付的金额，是指为取得土地所有权所支付的土地价款和按照国家统一明确的规定支付的相关费用。以出让方式取得土地所有权的，为缴纳的土地出让金；以行政事务划拨方式取得土地所有权的，为土地所有权转移时按时缴纳的出让金；以出让方式取得土地所有权的，以支付的地价为准。

(2)土地开发和新建房屋、设施、公共设施(简称房地产开发)的生产成本，是指应税房地产开发项目的具体生产成本，包括①征地拆迁补偿(包括征地费、耕地占用税、劳动力安置费和地上地下附着物拆迁补偿净支出、办公用房拆迁安置费等)。)②后期费用(包括规划、设计、工程初步设计、地质、地质构造、勘察、测量、“三通一平”等。)③建筑安装费用(指通过外包方式支付给承包商的建筑安装费用和通过运营管理方式发生的建筑安装费用)④交通设施费用(包括小区外主干道开发、水、 供电供水)绿化带等项目建设发生的支出)⑤公共设施费用(包括开发社区外不能有偿转让的公共设施发生的费用)⑥开发间接费用(指组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费用、水电费、职工高利贷、周转房摊销等。 ).

< 避税方式p>(三)新建房屋及设施的土地开发及公共设施支出(以下简称房地产开发支出)，是指与房地产开发项目相关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息费用可以根据房地产项目的转让情况进行计算、分摊和提供

政府机构证明的，可以据实扣除，但最低金额不得超过按同类型金融机构历年利率汇率计算的金额。其他房地产开发费用应当在本条第(一)项和第(二)项规定的计算金额之和的5%以内计算和扣除。凡不能按房地产转让项目计算分享利息费用或不能提供的

政府机构证明的，应当在本条第(一)项、第(二)项规定的计算定额之和的10%以内计算扣除房地产开发费用。

(四)与房地产转让有关的税收，是指增值税、城市维护建设工程税和转让房地产时缴纳的税收(不包括出售资产所缴纳的税收)。房地产转让所缴纳的教育费附加也可以作为税收扣除。

(五)房地产避税所缴纳的税款，可按第(一)、(二)项规定的计算金额之和扣除20%。

4.计算扣除项目金额时要遵循的标准

(1)在土地上

清算时，在计算扣除项目金额时，发生的具体费用在未取得正确凭据前不得扣除。

(2)扣除项目定额中收取的各种生产成本和费用必须具体(期间费用除外)。

(3)每个扣款项目应准确收集扣款项目的金额，不得混淆。

(4)在扣除项目定额中收取的所有生产成本和费用必须是必要的或应在清算项目的开发中分摊。

(五)一个项目分期纳税开发或者同时开发多个项目，或者在同一个项目中建设不同类型的房地产的，应当采用适当的再分配方式，按照简单收益分摊共同成本和费用。

(6)同类事项应采用相同的会计政策或处理方法。会计和财务处理不完全一致的，以财务处理为准。

第三，征收城市土地使用税

《商务部关于明确房产税和城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第一款明确规定，房产税和城镇土地使用税从房屋投入使用后的次月起征收。可见，在中小房地产企业将所有开发小区交付使用后，开发小区占用的一个城市的地税缴纳责任将转移给购房者。从土地被占用的次月到完全交付社区的1月，房地产开发的中小企业负责为开发社区占用的土地缴纳城市土地使用税。从所有开发的产品交付给开发商后的第一个月起，房地产中小企业就没有责任为开发社区占用的土地缴纳城市土地税

案例:2008年8月，某中小房地产企业因小区开发征用土地10万平方米，2010年8月底同意交付产权转让合同，并取得产权证明。第二年9月开始开发，2009年6月售出5万平方米。《已出售住宅区房屋所有权分割转让证明》共分割土地15000平方米。所有房地产于2010年6月底售出并交付。《已出售住宅区房屋所有权分割转让证明》共分割土地10万平方米。那么2008年，一个城市应缴纳的土地使用税=10×5×年单位税额/12；2009年1-6月，一个城市应缴纳的土地使用税=10×6×年单位税额/12；2009年7月至12月，一个城市应缴纳的土地使用税=(10-1.5)×6×年单位税额/12；2010年1月至6月到期的土地

(10-1.5)×6×年单位税/12；房地产全部交付后，开发小区占用的土地就不需要再缴纳城市土地使用税了。避税方法

第四，

根据中华民国

《组织法》及其法律法规明确规定，小区竣工后出售时，签订小区出售合同或者小区预购合同的，应当按照签订协议时合同记载金额的万分之五缴纳税款贴花或者按月统计。

v、

根据国税地〔1986〕8号的明确规定，基础设施建设现场所有为公众服务的工作棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂、茶炉房、摩托车房等临时用房，从基础设施建设完成后的次月开始征收，工程中小企业如将临时用房退回或转让估价给基础设施单位，应按明确规定征收。

。

因此，如果避税基建结束，临时建筑由基建单位使用，则必须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。