一石激起千层浪。中华人民共和国国务院昨天召开会议，从5月1日起，将纺织、金融、银行和不良零售贸易纳入营改增制度改革。

随着营改增日期的临近，有哪些进项税可以参与中小房地产企业增值税抵扣？房地产改革增加的问题是什么？

一些房地产财税研究人员表示，房屋企业的免赔额文件越多越好，但迄今为止，

有限，章程中需要处理的事项很多空，且案例差异小，不能一概而论。

3月18日，中华人民共和国国务院审议通过了劳改营改革综合改革方案。具体来说，从5月1日起，全面推进营改增改革，将纺织、金融、银行、贫困零售等行业纳入体制改革范围。

从这个角度讲，现在的营业税改增值税。其中，纺织和金融行业适用11%的税率，银行和不良零售行业适用6%的税率。

一位资深纳税人告诉记者，营业税是价内税，增值税是价外税。主要区别是后者按照一定的税率对收入和生产成本之间的增值部分征税。

对于房地产开发的中小企业，现在征收的营业税是多少？具体包括哪些项目？

房地产营业税，原指中小房地产企业转卖、一人转让房地产等步骤征收的税收。

有记者注意到，2011年10月初，财政部和配额局批准并联合发布了《关于修改〈中华人民共和国增值税组织法〉和〈中华人民共和国营业税组织法〉法律法规的决定》。该文件第二十五条明确规定，农用地所有权的税收转移或者资产出售采用预付款方式的，付款责任自收到预付款之日起承担。

实质上，在房企的“预购制”下，预付款已经成为其主要的支付和收入可能性之一。理论上，房企在收到预付款的时候，就应该按照一定的税率缴纳营业税。

配额局月底下发《关于全面推开》

《体制改革通知》中提到，房地产开发中小企业以预付款方式出售其开发的房地产项目，并在收到预付款后按3%的比例预缴增值税。在房地产开发中小企业的皮具生产成本构成中，包括农业征地拆迁补偿、后期建设费用、建筑安装费用、交通设施费用、设施公共设施费用、贷款费用和间接开发费用等。

营改增的第一步，进项税能扣多少？前面提到的中汇(贵州)税务师经纪公司的资深财税人士说:“曹魏的制作成本可以在石头里扣除，中小企业在楼房里的营改增是11%。如果曹魏的制作成本占50%~60%，郝散是20%，但还是不够。”其他如后期开发费用、中央基金会等是不可能扣的，贷款能不能扣也是个难题。

营改增改革的改革范围扩大，引起了房企之外的诸多争议，其中一些中小企业认为这会增加舆论对其税率的压力。

亚信控股集团秘书长荣腾红表示，营改增后，实际上会提高房企的税率。一、营业税税率3%~5.6%，增值税税率11%~17%。以二手房买卖为例。100万的房子卖200万。原来的税率只有5.6%。今天，税率提高了11%，即100万元利息的17%。

“在房地产企业的实际操作中，增值税可以

，但很多下游中小企业不需要提供单据。”荣腾鸿说道。比如上面说的高级财税人，只能用曹的个人收入来避税，必须要还一份文件。扣除11%是必要的。如果你单独买17%的材料，当然对他有利，但是有些房企要求“产品质量”。他们自己去“A供应”，但是可以吗？

“按照中华人民共和国国务院的税制改革设计，会减轻企业负担。每个中小企业经营管理的时间尺度是不一样的，落实到每个中小企业都会不一样。老项目是按老办法和征收率来的，但很明显宪章还没出来，我们就不说了。”前面提到的资深财税人士强调。

耕地购置费可以抵扣进项税吗？在上述财税资深人士眼里，现在的房企都是招标拍卖挂地，都是有证件的。比如2006年，目前的工程项目可能没有这样的文件，但是2007年以后就不存在了。这些综合项目归类为老工程项目，按5%的税率征收营业税。今天不会按一定的税率征收。征收率是价格和税收的结合。相比之下，营业税会下降。

据上述财税资深人士介绍，5月1日以后，对新建住房项目实行营改增可以抵扣进项，收入分成增值税段后的税率为11%，这要看抵扣部分，增值税按增值额缴纳，也就是三好部分。

“像商业价值100万的房子，毛利率20%~30%左右，生产成本80万，增值税20万的11%。关键是看80万生产成本的投入票应该是满的。资产生产成本的投入部分的扣除到目前为止还不具体。”前面提到的资深财税人士强调，个人收入是避税的。

房地产企业应该如何为即将到来的营改增浪潮做好税收准备？前面提到的资深财税人士表示，目前为止还可以称之为税务准备，房企缴纳营业税的确切时间意味着你缴纳责任的时间还没有发生，双方都有一个过渡期，可以让你自己的税务管理准确。比如你有零售业务，你是卖还是自持？章程出来后，可以根据自己的情况准备适当的节税。

“财务上，你要了解增值税的优势，包括单据管理、财务审计、合同个人所得税避税，因为营业税是价内税，增值税是价外税，你的合同金额是含税的。金额，或无税额。”前面提到的资深财税人士建议。