基本上，案例

房地产开发企业在住宅区进行住宅开发建设项目时，采用“拆一还一，就地安置”的产权调换方式进行安置补偿。2010年，现场搬迁的住宅总面积达到5000平方米，其中偿还4000平方米。据了解，该住宅项目的住宅房屋消费市场价格为8000元/平方米，农用地生产成本为8000万元，其他建设项目等费用为6000万元，总实用面积为5万平方米，其中拆迁安置住宅房屋5000平方米。

行政机关对上述拆迁房屋计算征收营业税和企业个人所得税时，售房收入分别为1280万元和4000万元。对此，房地产企业不解:某种程度上是搬迁安置，某种程度上是涉税收入确认。为什么在确认收入的国家，公司间税务规划的标准不同？

合法性研究

根据《中华人民共和国城市房屋拆迁条例》，拆迁补偿方式分为货币补偿、房屋产权调换和货币与所有权调换相结合。房屋产权调换分为就地安置和异地安置。但当地安置是指拆迁安置，其中地段旧房拆迁，按区域规划要求就地进行新的建设项目，原有村民加房安置，其余地段开发。房地产企业选择货币补偿方式的，支出可以作为拆迁补偿，必须计入农用地生产成本，不涉及相关税务筹划公司。但如果实行对器物的补偿方式，会涉及很多增值税，税务筹划公司的政策也不完全一致，尤其是营业税和企业个人所得税。

先看营业税各方面的明确规定。根据《营业税组织法》、《营业税组织法法律法规》、《国家

外商投资企业局从事市区建设项目征集

国税函发〔1995〕549号、商务部关于一人征收拆迁补偿房屋问题的批复

《关于疑难问题的批复》(国税函〔2007〕768号)在房地产开发公司实施房屋产权调换进行拆迁时，所谓经济发展中的个人利益交换是通过资产产权来表达的。在房地产开发中，公司将其拥有的资产产权转让给被拆迁人，获得了相应的经济发展的个人利益。根据现行营业税的有关明确规定，营业税应按“出售资产”税目缴纳。

例外的是商务部没有发文明确拆迁房屋成本价。到目前为止，关于回应主要有两种观点。一种观点认为，由于公司不需要为被拆迁房屋原占用的农用地支付生产成本，补偿房产的成本价应不再计算农用地生产成本；另一种观点认为，农业土地生产成本应该包括在内。目前，第一种观点被地方税务机关广泛采用，即补偿房成本价不包括农用地的生产成本。据此，在这种情况下，企业应按“出售资产”的税目缴纳营业税，其计税依据分为两部分:一部分是搬迁等总面积，经批准按成本价计税，即4000平方米×(6000万元÷ 5万平方米)= 480万元，另一部分是总面积以上，按市场价为1000平方米×8000元。

回顾

各方面规定明确。根据

《法律实施法》第二十五条和《营业税计税公司营业部门关于印发〈房地产开发经营企业个人所得税处理必要性〉的通知》(国税发〔2009〕31号)明确规定，企业开发的产品应当用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、内部融资、向大股东或投资者再分配、偿还债务、换取单位和其他机构一人的非货币。确认收入(或收益)的方式和顺序如下:(1)根据企业近几年或近年末开发的同类产品销售价格确定；(二)由主管税务机关参照同类开发的当地产品消费市场的轻率商业价值确定；(三)根据开发产品的生产成本和利润。

据此，法律法规明确规定了公司对房地产的“拆一还一”行为，按照市场价格确认收入，同时将拆迁补偿作为房地产开发的应税生产成本，纳入农用地生产成本。本案被拆迁房屋收入为5000平方米×8000元/平方米= 4000万元，计入成本作为拆迁补偿。企业总可销售面积的应税生产成本为(8000万+6000万+4000万)/5万平方米= 3600元/平方米。

通过以上研究可以看出，安置房在计算营业税和企业个人所得税时的收入确认差异，几乎都是由于这两种增值税的政策不同造成的。本质上，安置是“实物买卖”，也就是我们一般所说的非货币性的资本交换。非货币资本交换是指买卖双方通过存货、人民币、资产、长期股权投资等非货币资本进行的交换。非货币性税收筹划会计，当企业资本交换具有商业性质时，强调对交换资本不计后果的商业价值的确认和量化作为国际标准，企业所得税法也强调非货币性资本交换对企业的不计后果的商业价值，这与明确的会计规定是一致的。《营业税组织法》和《营业税组织法法规》明确规定，出售资产的补偿包括为经济发展取得货币、运费或其他个人利益，即出售商品符合法律上的销售确认，按照《营业税组织法法规》第二十条执行。

政策建议

由于国税函发〔1995〕549号文件的存在，营业税政策有所不同，与企业财务和企业所得税法的明确规定不完全一致。此外，本文选择题对外商投资企业进行了界定，是否适用于内资企业还有待商榷，但文中提到的成本价并未进一步具体化。建议商务部将此文件作废，使营业税和企业个人所得税政策完全一致。