阵营改革的最后冲刺。3月18日，在《中央工作报告》提出营改扩制改革三大方针后，中华人民共和国国务院部署试点。在昨日举行的中国可持续发展高层论坛上，司法部副部长楼继伟表示，税务数据、基础数据和数据迁移管理工作目前已经启动，确保5月1日实施营改增。

到目前为止，三大产业，即房地产、纺织、银行和穷人零售，是增值税的全部。全年增值税约1.9万亿元，约占原增值税收入的80%，涉及纳税人近1000万人，是营改制后期纳税县的近1.7倍。同时也是主业，是营改增的“最后一公里”。

事实上，营改增到房地产，在起草上更有可玩性。首先，从其他行业的体制改革实践来看，能否实现

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至关重要。截至目前，全省13.6万开发商中，90%是企业。为了生产成本，建筑物和装置经常被分包给没有专业知识的中小型“承包商”。增值税专用发票难以取得是普遍现象。其次，土地出让是中央政府避税措施的行为，增值税专用发票仍难以开具。但敏感性研究表明，如果不将“小土地成本”纳入扣除范围，开发商税率将提高20%以上。

此外，简单的成本也是一个负面的环境因素。房地产开发周期长，2-3年连续，5-6年多，甚至10年左右。一级和二级联动开发项目(土地开发+房地产开发)的时间规模较长。所以在体制改革后期，同样收入的成本早就花光了，现代成本能否确认和扣除是个大问题。中小企业从事一级和二级开发联动项目时，建筑安装费用和公共设施纵向跨越多个项目，成本和收益难以双拍，扣款确认非常复杂。

鉴于抵扣难或税率增而不减，领导指出，避税办法要做好“制度设计”，全面推进这项改革。这意味着建筑和安装的费用可以从定额中扣除，土地的费用可以让开发商把财政部门写的土地作为扣除账单，这表明了董事会推动营改增的决心。笔者认为，营改增、营改增到四大强攻行业，尤其是占大头的金融业，引发了环境因素，即房价“供给侧”的改革。

在房价的“去库存化”中，“成本降低”(房价降低)和“短板补偿”(户籍改革)等“供给侧”有望改革，尤其是在“去库存化”和新型城镇化相结合的情况下。2015年，在政府机构经济发展管理会议上部署“去库存”时，强调应降低房地产价格，以满足新公民的需求。但是到目前为止，三四线城市的房价已经接近包括土地、建设、投资在内的成本价，开发商的涨价在内部是有限的空。到目前为止，土地和税收占房价的30%-50%，而土地出让仍然坚持大规模的“避税法、招标拍卖”。所以税收利润可以为内部空涨价腾出空间。

当然，作为“系统性减税”最重要的出发点，改革对行业供给方的负面影响远不止“去库存”。到目前为止，服务业的总产值占GDP的50%以上，但用强有力的材料很难抵消工业衰退的负面影响，租金和劳动力成本对效益的侵蚀也很大。房地产改革的“亮点”之一是将资产纳入增值税抵扣轮。这意味着占服务业扣除额近60%的外购和自建资产几乎都会被扣除，这是降低零售业成本、鼓励一人创新创业者最重要的措施。

同时，房地产改革对行业来说是一个全新的变化。首先，将资产纳入增值税抵扣范围，有利于提高中小租赁企业的收入水平，推出市场化、租赁经营多元化、“购租”等住房供应新领域。其次，开发商为了实现投入抵扣，将建安、议、设计的业务进行分包，有利于改变“大而全”行业的粗放式模式，促进行业分工多元化经营和多种避税方式；再次，增加扣款，确认扣款，会鼓励开发商增加精装修房的供应量，甚至“精装修+餐具”，有利于减少建筑垃圾；随着土地或房屋的增值增加，开发商缴纳的增值税越少，这鼓励开发商仍然受益于上涨，但转向提高质量和成本控制。

营改增将有利于商业办公空间的消费市场。因为，开发商可以把税率转嫁给购买者(一般是中小企业)，购买者也可以申请抵扣商业办公购置税作为进项增值税。就地区而言，有二线和一线重点项目的城市，土地成本和建安成本较低，很容易取得增值税专用发票，因此这些城市的房价在营改增后会更优惠。就产品而言，营改增有利于大型住宅区，商业价值较低，装修成本较高，抵扣较少，有利于提高三四线城市的需求和“去库存”。