1、两国在土地增值税待遇中不支付土地置换溢价

怎么样才能合理避税

根据《中华人民共和国土地增值税组织法》(财发字(1995)第6号)法律法规第二条规定，本法第二条所称土地使用权、地上建筑物及其附着物和收益的转让，是指以转售或者其他方式有偿转让房地产的行为。根据这一规定，在土地置换中，如果交换的土地是产权，且产权使用权已经转让，则属于有偿转让房地产的行为，属于土地增值税的应税行为。如果产权尚未转让，根据《关于无土地使用债券转让土地有关税收问题的批复》(国税函〔2007〕645号)的规定，只要土地使用者享有占有、使用、获利或处分土地的基本权利，且有合同确实表明所谓土地被转让、借用或置换，并取得相应的经济发展的个人利益， 土地使用者和其他原告应当依照法律法规缴纳增值税、土地增值税、契税等相关税费。 需要增值税。总之，无论是否更换土地使用证，两国都要为土地置换缴纳土地增值税。

2.国家划拨土地无偿划拨，但未办理土地使用保证金变更手续的，将办理土地增值税

根据《关于未进行土地使用保证金转让的土地相关税费如何合理避税的批复》(国税函[2007]645号)，土地使用者转让、借用或置换土地是否取得土地使用权证书，在转让、借用或置换土地过程中是否与另一原告办理了证书变更登记手续， 只要土地使用者享有占有、使用、获利或处分土地的基本权利，且有合同确实表明所谓的土地被转让、借用或置换，并取得相应的经济发展的个人利益，土地使用者和其他原告应依照法律法规缴纳增值税、土地增值税、契税等相关税费。 所以，国家划拨的土地无偿转让，但土地使用保证金不变的，应当非法缴纳土地增值税。

3.未取得项目和国家发改委未取得社区预购许可的中小房地产开发企业，在租赁土地上出售的房地产，按土地增值税处理

《土地增值税宣传提纲》(国税函发(1995)110号)第四条、第四条规定，根据法律规定，转让土地使用权、地上建筑物及其附着物和取得收益的一切行为，都应当缴纳土地增值税。这个定义有三层含义:一是仅对产权转让征收土地增值税，对集体土地使用权转让不征税。第二，只有转让的房地产要缴纳土地增值税，没有转让的不纳税。比如房产出租，虽然取得了收益，但是房产的所有权并没有转移，所以不应该在土地增值税征收范围内。……

按照文件精神，房地产开发中小企业开发的房地产在租赁土地上“转让”的，不缴纳土地增值税。

4.对于房地产开发中小企业的建设，在建设项目登记备案时，不存在阶段性项目备案。然而，中小企业已经分别划分了项目的分期建设项目。在清理土地增值税时，是否可以为项目单位计算单独划分的分期建设项目？

根据国家研究所的说法

根据《关于中小企业房地产开发土地增值税清理管理难点的通知》(国税发〔2006〕187号)，土地增值税以主管部门批准的房地产开发项目为单位进行清算，以分期项目为单位进行清算。

因此，在土地增值税清算中，不能以中小企业划分的分期建设项目为单位进行清算。

5.房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定为被拆迁房屋支付补偿，用于新建房屋。土地增值税的计算怎么处理？如果总补偿面积超过拆迁合同确定的总补偿面积，如何处理？

在房地产开发公司的土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁的新建房屋支付补偿。拆迁期间，将合同约定的房屋拆迁补偿作为征地拆迁补偿，在交付新建房屋时，将合同约定的房屋拆迁补偿计入出让收入。新建房屋的总补偿面积超过拆迁合同约定的总补偿面积的，超出部分的销售金额按照中小企业销售的同类型房地产的消费市场价格计算。

6.房产转让合同中约定了房产价格，但不包括转让税。同意转让税由房地产受让方承担。转让收入如何确定？

房产转让合同中约定房产价格，约定转让税费由房产受让方承担。一、转让收入计算如下:转让收入=合同约定的转让价格÷(1-受让方对转让方应纳税额之和)。以这种方式计算的转让收益适当的，按照其计算土地增值税，合理的，由负责人

行政机关应当参照当地前夕同类型房地产的消费市场价格或风险评估商业价值。

7.房地产开发中小企业利用发达社区进行内部融资，没有获得货币收入。计算土地增值税时的收入如何确定才能合理避税

根据商务部发布的《商务部关于土地增值税清算管理的规定》(国税发〔2009〕91号)第十九条规定，房地产开发中小企业将其开发的产品用于员工福利、奖励、内部融资、再分配给大股东或投资者、偿还债务、换取其他单位和个人的非货币性资本等。产权转让时，应相当于出售房地产，其收益应按以下方式和顺序确认:

(一)按同一周边地区、同一年度中小企业销售的同类房地产平均价格计算；

(2)由主管税务机关参照当地eve和同类型房地产的消费市场价格或风险评估确定。

8.土地使用权重复使用取得，但分期分批开发的，在计算土地增值税时，如何确定抵扣项目中取得土地使用权所支付的金额？

答:《中华人民共和国土地增值税组织法》(财发字〔1995〕006号)第六条规定，土地使用权分期分批开发出让的，可以按照出让土地使用权总面积与面积的比例，或者按照占地面积，或者按照税务机关确认的其他方法计算分摊扣除项目的金额。

9.土地使用权风险评估的增量能否作为生产成本扣除？

纳税评估其所拥有的土地使用权的风险，风险评估的增值额，无论在会计上如何处理，在计算土地使用权转让增值税时，都不应作为增值税如何合理避税的抵扣项目。

10.单位转让土地使用权时，土地机构收取的土地闲置费和地价评估费按土地增值税处理

根据商务部发布的《土地增值税宣传提纲》(国发(1995)110号)第五条第一款规定，取得土地使用权所支付的金额，包括按照国家统一规定缴纳税费取得土地使用权所支付的土地价款及相关费用。明确定义为:以出让方式取得土地使用权的，为缴纳的土地出让金；土地使用权以行政事务划拨方式取得的，按照如何合理避税，为土地使用权出让时缴纳的出让金；以出让方式取得土地使用权的，以支付的地价为准。土地代理机构收取的土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

《商务部关于土地增值税清算困难有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第四条规定:“房地产开发中小企业开发文件支付的土地闲置费不得抵扣。”。

根据《司法部、商务部关于明确土地增值税若干难点问题的通知》(财税字〔1995〕48号)第十二条规定，因需要计算旧房、旧楼价款，已进行房地产风险评估的，在计算增值额时，可扣除其支付的风险评估费用。本法第九条规定的因偷税、虚报房地产交易价格等原因按照房地产风险评估价格征收土地增值税发生的风险评估费用，在计算土地增值税时不得扣除。因此，土地估价费能否扣除，应视具体情况而定。

11.不需要向土地机构缴纳土地出让金，而是作为政府机构为中小企业融资。能否作为计算土地增值税的抵扣项目？

不需要向土地机构缴纳土地出让金，而是作为政府机构为中小企业融资。如果土地出让金数额与土地出让合同确定的土地出让金数额完全一致，且已取得土地出让金权利保证金的，在计算土地使用权出让中的土地增值税时，应作为抵扣项目。

12.房地产开发中小企业按照“以地填路”的方式取得土地。但单位支付修桥费用时，取得政府机构的财务凭证。修桥可以作为获得土地使用权的支付限额吗？

国家发展改革委关于房地产开发中小企业房地产开发项目的文件或中央其他文件中包含“以路填地”取得土地的细节。主干道由其他单位修建，由财政部门或部门代为支付桥梁修缮费用的，支付给支付单位的修缮费用为财务凭证，经审核确认后可作为取得土地使用权所支付的金额；如果主干道是房地产公司开发的必要项目，且已支付的修缮费用是通过财务凭证取得的，则不能作为取得土地使用权所支付的金额。

13.用土地修公路(工程建设)项目，修桥、承接工程建设的生产成本是否可以作为取得土地的生产成本？

《土地增值税组织法》(财发字(1995)6号)法律法规第七条第一款规定，取得土地使用权所支付的金额，是指为取得土地使用权所支付的土地价款以及按照国家统一规定支付的相关费用。考虑到部分房地产开发项目虽然看似无偿取得土地，但取得的土地实质上是承担主干道和中央项目的建设生产成本所获得的补偿，房地产开发公司可以以主干道和中央项目的建设生产成本作为征地支付的金额，但应检查主干道和中央项目的建设生产成本的可信度，并有中央相关文件或合同(协议)作为依据。

14.中小房地产企业在应付账款上挂一些工程建设的决算款，以保证工程质量。这些应付账款可以计入成本吗？

根据《土地增值税清算管理条例》(国税发〔2009〕91号)第二十一条第一款的规定，在计算土地增值税清算抵扣项目金额时，应当取得发生的具体费用，但无权利凭证的不得抵扣。合同约定部分工程款作为总质量款，符合合同规定的比例要求并出具文件的，按时作为房地产开发生产成本扣除。

《商务部关于清理土地增值税难点问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第二条规定:“项目建设竣工验收后，房地产开发中小企业将根据合同约定，扣留一定比例的项目资金作为开发项目的总质量款。建筑安装工程类中小企业在计算土地增值税时，会向房地产开发类中小企业出具质量总额支付凭证，按凭证所含金额抵扣；没有出具证明文件的，扣留的质量保证金不予扣除。”

15.房地产开发中小企业在清算土地增值税时，很难提供原始汇票或后期费用、建安费用、运输及设施费用等信息。土地增值税怎么清？

《商务部关于房地产开发中小企业土地增值税结算管理难点的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(二)款规定:“房地产开发中小企业土地增值税结算所附票据或资料不符合清算要求或虚假的， 大多数税务机关可以参考当地建设工程造价管理机构公布的曹魏造价限额信息，结合如何合理规避税收结构、用途、地理位置等环境因素。 ，并批准上述四项费用的单位总面积定额的国际标准，并据此计算和扣除。明确的审批办法由省级税务机关确定。”

如《苏州市地方税务局转发商务部关于房地产开发中小企业土地增值税清算管理难问题的通知的通知》(苏地税发〔2007〕75号)规定，房地产开发中小企业土地增值税清算机构所附票据或资料不符合清算要求或虚假的， 各县市所辖地方税务局可参考当地建设管理造价机构近期公布的曹魏造价限额信息，结合房屋结构、用途、地理位置等环境因素，核定上述四项费用单位总面积定额的国际标准，并据此计算扣除。 因此，如果不能提供汇票或后期费用、建筑安装费用、运输设施费用等信息。，可以参考当地建设管理造价机构最近公布的曹魏造价限额信息，结合房屋结构、用途、地理位置等环境因素。，并批准上述四项费用的单位总面积定额的国际标准，并据此计算扣除额。

16.中小房地产企业发生的招标费、投标费、投标费、公开招标费、公开招标监理费是否可以扣除？

标底编制费、招标费、投标费、公开招标费、公开招标监理费等费用是与工程建设公开招标有关的费用，按照国家院国际会计制度计入相关生产成本，按照土地增值税政策扣除。

17、房地产开发中小企业建成住宅小区出售装修后，扣除装修生产成本？

《商务部关于房地产开发中小企业土地增值税清算管理的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(四)项规定:“房地产开发中小企业出售装修房屋时，为避税，装修费用可以合理计入房地产开发生产成本”。

如果房地产开发中小企业在装修后将建成小区出售，在计算转让收入时，如果将向购房人收取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入，则装修生产成本可以计入房地产开发生产成本并按时扣除，可以作为计算扣除额的序数。向购房人收取的装修费用不计入房地产转让收入的，装修费用不能从土地增值税中扣除。

18.《商务部关于中小企业从事房地产开发经营业务必须办理个人所得税问题的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，开发间接费包括项目营销公共设施建设费用。开发间接费在计算土地增值税时是否包含项目营销公共设施建设费用？

根据《土地增值税组织法》的法律规定，开发的间接费用是指组织管理工作和开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费用、水电费、劳务工高利贷、周转房摊销等。

因此，在计算土地增值税时，项目市场阵营如何合理规避不能计入间接开发的公共设施建设成本税？

19.纳税费可以作为扣除贷款和管理费用的序数吗？

中小企业在房地产开发中取得土地和进行房地产开发发生的费用，如果按照会计核算应当计入土地取得生产成本和房地产开发生产成本，应当作为计算扣除贷款和其他房地产开发费用的序数。

20、中小企业房地产开发要

< 怎么样才能合理避税p>计算土地增值税可以扣除政府机构以外的单位和个人的贷款利息费用吗(中小企业一般政府机构的利息费用可以扣除吗？两个项目的利息费用不清楚。如果发生的贷款、租金、销售费用总值低于10%，如何扣除？)?

《中华人民共和国土地增值税组织法》(财发字[1995]第006号)法律法规第七条第三款规定，财务费用中的利息费用可以根据转让的房地产项目进行计算、分摊和提供

经政府机构证明的，允许扣除事实，但最低金额不得超过按商业中心同类型金融机构历年利率汇率计算的金额。其他房地产开发费用应当在按照本条第(一)项、第(二)项计算的额度之和的5%以内计算扣除。不能按照转让的房地产项目计算和分摊利息费用或者不能提供银行证明的，应当在按照本条第(一)项和第(二)项计算的金额之和的10%内计算和扣除房地产开发费用。

房地产开发中小企业向银行以外的单位和个人贷款难以取得银行证明。利息费用和其他房地产开发费用在取得土地使用权支付的金额与房地产开发生产成本金额之和的10%以内计算扣除。

21、购买土地和房产后纳税

，怎么扣？

《司法部、商务部关于土地增值税若干难点问题的通知》(国税发〔2006〕21号)第二条规定:转让旧房屋、旧建筑物纳税时，购房时缴纳。

，凡能提供契税完税凭证的，允许作为“与房地产转让有关的税收”予以扣除，但不得作为5%的序数。

从事房地产开发取得土地的中小企业缴纳的契税，按照财务公式计入相关生产成本，可作为计算抵扣金额的序数。、

22.违约可以作为土地吗

扣款项目？

中小企业支付的各种滞纳金、罚款、违约金的实物性质是中小企业长期开业时在娱乐活动之外发生的费用。因此，在会计处理中，应包括业务以外的费用。中小企业发生上述费用时，应借记“业务外费用”，贷记“利息”等科目。土地

《组织法》法律法规规定，开发土地和新建房屋、设施、公共设施的费用(即房地产开发费用)是指与房地产开发项目相关的销售费用、管理费用和财务费用。根据会计核算的必要性和必要性，将违约作为业务费用处理

政策规定，违约不属于

扣除项目。

23.房地产开发公司开发了一栋教学楼，其中1-4层为商业写字楼，5-20层为住宅区。今天进行土地增值税的结算。经计算，住宅区为负增值，而商业写字楼为正增值，且金额相当大。住宅区的负增值能否抵消商业写字楼的正增值？

《土地增值税组织法》法律法规第八条规定，土地增值税按已纳税房地产成本核算最基本的会计项目或审计单位计算；《司法部、商务部关于明确土地增值税若干难点问题的规定的通知》(国税发〔1995〕48号)第十三条规定，对建设符合国际标准的住宅区，从事其他房地产开发的纳税人，应单独审核增值额(国税发〔2006〕21号、国税发〔2006〕187号批复也有规定)，增值额不应单独审核或不能准确审核

《苏州市地方税务局关于印发〈土地增值税清算管理规定〉的通知》(苏地税发〔2009〕72号)第十七条规定:清算审核时，应审查房地产开发项目是否由项目主管部门核准备案的单位进行清算；国家发改委或规划机构批准的分期开发项目是否以分期项目为单位进行清算；一般来说，国际标准住宅小区和其他类型的私房是否分别计算增值额和增值率，缴纳土地增值税。

根据上述规定，除一般国际标准住宅区外，同一清算单位的不同类型住宅区不分别计算增值额和增值率。

24.核定收款率如何应用于核定项目？

经批准的征收项目符合《土地增值税清算管理条例》(国税发〔2009〕91号)第十条第一款、第二款规定，未售出部分继续出售的，按照清算时确定的批准征收率核定征收。

25.房地产开发项目分期开发，后期项目已批准征用。中期项目怎么清算？

《土地增值税清算管理条例》(国税发〔2009〕91号)第三十六条规定，对于分期开发的房地产项目，各阶段的清算方式应完全一致。所以后期项目已经批收，中期项目也要批收。

26.中小房地产企业出售土地增值税清算后剩余房屋收到的预付款是否需要提前征收土地增值税？

中小房地产企业土地增值税清算后，出售剩余房屋收到的预付款，按照《商务部关于中小房地产开发企业土地增值税清算管理困难的通知》(国税发〔2006〕187号)第八条执行。土地增值税清算时未转让的财产，清算后出售或有偿转让的，应及时纳税，以作出合理的避税申报。扣除项目金额的计算方法是清算时单位建筑面积成本乘以出售或转让的总面积(单位建筑面积成本=清算时扣除项目总额÷清算时总建筑面积)。也就是说，应税清算项目继续销售的，在销售的1月份进行清算，预请后仍进行清算。

27.项目清算时未售出零件的生产成本、费用、税金如何扣除？未售出零件未来的生产成本、费用、税金、预收税金如何处理？

根据《商务部关于房地产开发中小企业土地增值税清算管理难点的通知》(国税发〔2006〕187号)第八条规定:土地增值税清算时未转让的财产，清算后出售或支付转让的，应及时进行土地增值税纳税申报，扣除项目金额按清算时单位建筑面积成本乘以出售或转让总面积计算。

单位土地面积成本=清算时扣除项目总额/清算时土地总面积。

如何合理规避清算时对未售出部分征收的税款不得抵扣。

对于未售出的零件，销售时应按上述方法计算生产成本和费用。未出售部分出售时已预征税款，在计算土地增值税时扣除。

28.在土地增值税清算步骤中，中小企业希望享受增值税不超过20%的一般国际标准住宅区。应提供哪些证明，如何合理规避税务信息？

1)国家发展和改革委员会批准国家发展和改革委员会批准商品房经济开发行政机关的批准文件；

(二)土地管理机构划拨土地的批准文件；

(三)物价部门批准的经济开发商品房销售价格批准文件；

4)住房保障部门对医保住房困难的中产阶级发放的住房额度证明；

5)明确中央政府经济发展的商品房建设项目融资计划；

6)经济适用房销售清单(包括各购房人姓名及身份证电话、拟购总面积、合同号、合同年、建筑号、具体拟购总面积、售价、销售额度)；

(七)负责地租的行政机关要求的其他资料。

29.卖经济发展商品房的仓库能享受土地增值吗？如何才能合理的为外资避税？

房地产开发中小企业转让经济开发商品房仓库，其总面积纳入经济开发商品房总面积，且总计数不超过经济开发商品房国际标准，享受经济开发商品房政策。总数超过经济发展用商品房国际标准的，转让的房地产和仓库不视为经济发展用商品房，不应享受外商投资经济发展用商品房。

30.中小房地产企业房地产融资的土地增值税处理

根据《司法部、商务部关于土地增值税若干难点问题的通知》(财税[2006]21号)第五条，《司法部、商务部关于明确土地增值税若干难点问题的通知》不适用于土地(房地产)股份的融资或合资、从事房地产开发的中小企业的融资和合资， 或者是房地产开发中小企业与其建成小区的融资合资()因此，中小房地产企业以房地产融资需要缴纳土地增值税。

例如，子公司用土地筹集资产。子公司买地时商业价值500万，融资800万股。融资时，母公司和子公司都不是房地产开发的中小企业。然而，在获得土地后，一些子公司向工商委员会申请房地产开发专业知识。土地用于建设科研机构大楼，建成后供自用或出租。你交土地增值税吗？

根据《司法部、商务部关于土地增值税若干难点问题的通知》(国税发〔2006〕21号)，子公司以土地为子公司融资时，子公司尚未取得房地产开发专业知识，且子公司之前不是房地产开发中小企业，因此子公司以土地为子公司融资时可暂免征收土地增值税。取得房地产开发专业知识后，其子公司将使用土地进行房地产开发。以后房地产转让，土地增值税要按时缴纳。

31.中小企业将建成的小学所有权无偿转让给教育部门是否要缴纳土地增值税？给演艺明星买房的行为是否需要缴纳土地增值税？如果一个人把自己拥有的房产捐给父母，他的行为是否有土地增值税？

根据《土地增值税组织法》(财税字〔1995〕6号)和《司法部、商务部关于土地增值税若干明确疑难问题的规定的通知》(财税字〔1995〕48号)的法律规定，该法第二条所称土地使用权、地上建筑物及其附着物和收益的转让，是指以转售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承或者赠与方式无偿转让不动产的行为。《司法部、商务部关于明确土地增值税若干疑难问题的通知》(财税字〔1995〕48号)第四条规定，章程所称“赠与”是指下列情形:

(一)没有房产、没有土地使用权的将房屋产权、土地使用权转让给子女或者承担必要的维修义务；(二)没有房地产、土地使用权，没有人通过非营利组织在中国的社会团体、国家事业单位将房屋产权、土地使用权捐赠给高等教育、行政和其他福利、慈善事业。

所以中小企业把建成的小学所有权免费转让给教育部门，不想交土地增值税。但有些单位把别墅给演艺明星的行为需要缴纳土地增值税。在某种程度上，一个人把自己拥有的房产以及如何合理避税交给父母，对自己的行为不征收土地增值税。