去年底以来，地方税务机关积极推进建筑业和房地产业增值税专项清理管理，收缴了中小企业所欠增值税。因为去年中央计划完成建筑业和房地产业增值税改革(以下简称增值税改革)的管理，这意味着这两个企业缴纳的增值税将现代化。

普华永道负责华中地区流转税业务的合伙人李俊告诉记者，政策尚未最终确定，但两家企业的增值税税率可能为11%。建筑业和房地产业的政策一起出台是有风险的。第一周可能是去年第二季度，最晚可能是年初。

从去年2月到3月，李俊的团队对近20家中小房地产企业进行了问卷调查。受访中小企业最担心的是天津财税管理网改革导致税负大幅增加，其次是政策执行周不确定，备考周严重不足。

中国官网已经多次具体，将于2015年尽快完成并投入运营。到目前为止，建筑和房地产是两个要强攻的领域。

建筑业和房地产业紧密相连。很多业内人士告诉本报记者，为了保证原有的增值税车轮，两家企业很可能会同时进行营改增。

到目前为止，建筑业和房地产业分别征收3%和5%的增值税。营改增后，很多行业认为有可能实施11%

。营改增的目标是解决各种服务行业增值税制度下“路征配额征”造成的重复征税问题，实现增值税制度下的“环征分级抵扣”。

中小企业减负政策的设计如何达到其局限性？与其他已经尝到了营改增甜头的企业相比，建筑业实施的视觉效果对政策智能和各方实施提出了挑战。

根据李俊的研究，如果对房地产企业征收11%的增值税，可能很难获得农业用地、劳动力、主要工程材料等方面的投入扣除。，或者投入扣除有限，税收负担有可能上升。

普华永道中国区财务与餐饮讨论副总监马晓军告诉本报记者，估计建筑企业税负会明显增加，上游房地产企业就不一样了。建筑业的税负成本可能转嫁到房地产业，房地产业要承担自身改革和增加的成本。

根据对近20家房企的实地调查，90%以上受访中小企业担心税负上升，近40%认为税负将大幅上升。

范围有多大成为增加或减少房地产行业税负的关键。其中，房企惜成本支出中的小人头——农田购置费是否可以抵扣。普华永道假设房屋企业的成本(包括农田、建筑安装、装修等。)占收入的60%，其中40%是耕地成本，其他所有成本都可以扣除。以此计算，营改增后，如果不能扣除农地成本，中小企业的税负将比上一次增加2个比例。但农地成本可以扣除，税负降低0.6个比例。

由于农业用地可能的生态(如自由流转、自发合伙人、股份购买等。)，很难获得相关的财务发票，所以天津财税政务网很难获得投入扣款。但配额局的一位研究员在接受新闻媒体采访时表示，中央政府正在考虑允许房地产企业将财政部门书写的农用地作为抵扣票据使用。然而，在李俊看来，这种方法极有可能，其中包括金融机构控制的可能性和公平性问题。

此外，住房企业的原材料制造商大多是一个人，企业或

他们没有或者很难开具增值税发票，使得房企很难取得增值税发票或者限制发票抵扣，也会增加房企的税收负担。

但有研究人士表示，上述风险评估应以最终发布的指引为依据，包括天津市财税管理网章程的征税和扣款。因此，税收负担是增加还是减少，取决于政策的明确实施。

在上述房企营改增的实地考察中，就像农地出让金是否可以抵扣一样，房企也很珍惜如何处理营改增前所建房屋的增值税问题。

如果房地产项目已经完成但销售尚未结束，如果突然实施营改增，且之前已经发生了原材料等项目成本，很难取得进项税发票抵扣。但是，工程项目的预售合同可能已经签订。如果很难改变，增加的税负就很难转嫁到客户身上。所以，对于这种已经开工开的工程项目，如果没有必要的过渡政策，房企的收益和效益肯定会大幅下降。

李俊告诉记者，到目前为止，官方网站已经准备考虑给予一个过渡性政策，对营改增前的旧项目中期出售给予优惠税。“但是还有很多问题没有确定，比如老项目如何界定，是否选择周时从房管公司拿地，是完成建设还是拿到预购证？这些还在天津财税政务网讨论。”

除了如何处理营改增后的新老项目，作为资本密集型企业，房企也非常关注营改增带来的收入变化。

由于房地产项目周期长，销售方式包括预购或竣工后销售，这就带来了房地产项目的销项税和进项税每周不匹配的问题。

李俊认为，营改增后，如果房企采用预购方式，可能会扣除建设中期发生的进项税而不扣除销项税，这将成为沉淀成本。但房企项目建成后出售，后期因建设成本巨大而产生的进项税可能会在卖空或租赁期内清偿，对房企收入产生负面影响，增加项目资金成本。

房企需要为营改增做大量的前期管理工作，包括合同的审核和修订、发票管理模式的改变、过渡期业务的会计和财务处理、运营模式的改变等。另一方面，根据对房企的实地调查，只有60%的受访中小企业开始在不同的高度为营改增做准备，40%的受访中小企业仍处于下一阶段的数据收集，尚未制定明确的准备管理工作计划。

李俊告诉本报记者，一般来说，中小企业需要半年时间做相关的准备和管理工作，所以这一周非常严峻。希望中小企业能加快准备和管理工作。