随着营改增的大力推进，个人出租房屋如何纳税的问题引起了社会的广泛关注。针对司法部和国家研究所

金融事务

该局先后发布了一系列政策和新闻稿，明确了所涉及的支付方案。

增值税减免条款:

根据国家研究所的说法

金融事务

《关于发布〈资产管理租赁公共服务增值税征收管理暂行规定〉的新闻稿》(商务部2016年第16号新闻稿)第八条规定，个人出租房屋应纳税额按以下公式计算:应纳税额=含税营业额÷(1+5%)×1.5%。

《商务部关于全面推进增值税改征增值税制度改革的新闻稿》(商务部2016年第23号新闻稿)第六条规定，个人通过预付款以合理避税的方式出租资产，提前取得的地价收入可与预付款在同一租赁期内平均分摊。如果分摊后的月租金收入不超过3万元，可以享受小微中型企业免征增值税的外商投资。

为扩大个人出租资产享受税收优惠的适用范围，《商务部关于改革和改革体制改革若干征管问题的新闻稿》(商务部2016年第53号新闻稿)规定，自2016年9月1日起，个人将采取重复使用。通过收取地价的方式出租资产，获得的地价收入可以在租赁期内以相同的地价平均分享。如果分摊后的月租金收入不超过3万元，中小企业可在2017年12月31日前享受增值税免税。理论上:2017年12月31日，个人租用个人房产后将获得地价收入。无论是预付款还是现钱包，只要重复使用后每月租金收入超过3万元，那么根据16号新闻稿，增值税按以下公式缴纳:应纳税额=营业额含税÷(1+5%)×1.5%；分配后月租金收入严重不足3万元时，按53号文规定免征增值税。

个人出租私房缴纳增值税的，还需要缴纳城建税、教育费附加和大部分教育费附加。

缴纳房产税和个人所得税的规定:

需要说明的是，个人租房，无论是否免征增值税，也涉及到地方税务局征收的房产税、个人所得税等增值税。

根据《中华人民共和国房产税组织法》第三条规定，房地产出租的，以房地产溢价收入作为房产税的计税依据。根据海淀区的情况，2016年6月28日，天津市人民政府发布了《关于进一步贯彻〈中华人民共和国房产税组织法〉有关规定的通知》(发[2016]24号)，规定个人出租私有房屋，必须严格按照征收自治领的原则，首先在房产所在地主管税务机关审核批准缴纳房产税， 同时，租私房的个人必须从租金征收方式中计算房产税的应纳税额。

在房产税各方面，根据《司法部、商务部关于房屋及住宅、经济适用住房和房屋租赁税收制度的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第三款规定:“个人出租房屋，没有区别...房产税按4%的税率征收，城镇耕地占用税免征。”

在个人所得税的各个方面，出租私房所得属于出租个人财产所得。根据

个人所得税条例

固定、物业出租收入应征收20%的税款

个人所得税

。国税发〔2008〕24号规定，个人出租私有房屋所得减征10%的税款

个人所得税

，税率减半。

在政策的具体实施步骤中，如果采用增值税征收方式，有以下三种情况:

第一个月租金在800元以下的免征个人所得税；

2月份房租在4000元以下的，个人所得税按以下公式计算缴纳:

【月租-800元-缴纳的其他税费-专项维修费用(限800元)】×10%；

第三个月租金在4000元以上的，按照下列公式计算缴纳个人所得税:

【月租金×(1-20%)-已缴纳的其他税费-专项修理费(限800元)】× 10%。

需要提醒的是:到目前为止，大多数人是对的

房产税

以及个人所得税等增值税的征收，规定可以根据个人意愿选择征收益率法或增值税征收法进行纳税。如果选择证候收益率法，请按照当地确定的证候收益率计算纳税。