金融事务

信息:房地产开发企业土地增值税清算

(a)清算单位

(一)土地增值税以主管部门批准的房地产开发项目为单位，以分期项目为单位进行清算；

(2)开发项目同时包含普通住宅和非普通住宅的，应当单独计算增加值。

(二)清算前提

1.土地增值税纳税时应清算的三种情况

(1)所有房地产开发项目全部竣工并出售；

(二)房地产开发项目未完成竣工决算的整体移交；

(3)需要进行土地权属转移的。

2.负责人

金融事务

行政机关清算土地增值税可以要求纳税的四种情形

(一)已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目实用面积的比例在85%以上，或者虽不超过85%，但剩余实用面积已经出租或者自用的；

(2)销售(预购)许可证未满三年的；

(3)办理税务注销财务登记但未办理土地增值税清算手续的；

(四)省级税务机关规定的其他条件。

(三)非必要销售和自用不动产收入的确定

1.房地产开发企业开发的产品用于员工福利、奖励、内部融资、分红、偿还债务、换取非货币资金等。，而产权转让应该相当于出售房地产。

2.如果房地产企业用本项目建成的房地产安置拆迁户，安置办公用房相当于出售。

收入按以下方式和顺序确认:

(1)根据企业在同一周边地区、同一年度销售的同类型房地产的平均价格，如何合理避税；

(2)由主管税务机关参照当地eve和同类型房地产的消费市场价格或风险评估确定。

3.开发的房地产一部分转让给企业自用或出租时，所有权不转移——不扣除相应的生产成本和费用。

(4)扣除项目明确

1.可从企业扣除的项目如何合理避税？

(1)开发建设的行政村、看守所办公楼、会所、停车位(车库)、物业娱乐活动、变电站、热能站、污水处理厂、流派场馆、学校、小学、孤儿院、诊所、邮电等设施:①竣工后，所有权归所有开发商，其生产成本和费用可扣除；(2)建成后移交中央和公用事业单位用于非营利性社会公用事业的，可以扣除其生产成本和费用；(3)有偿转让完成后，应计算收益，并允许扣除生产成本和费用。

(2)房地产开发企业销售装修房屋的，装修费用可以计入房地产开发生产成本。

(3)工程建设竣工验收后，房地产开发企业根据合同约定，从建筑安装工程企业的工程资金中提取一定比例作为开发项目的质量总付款。在计算土地增值税时，建筑安装工程企业向房地产开发企业出具质量总付款文件的，按文件所含金额扣除。

(4)由房地产开发企业有偿取得土地所有权

契税

，应相当于“按国家一体化的明确规定支付的有关费用”，并计入“为取得土地所有权而支付的金额”中扣除。

(五)房地产开发企业支付给被拆迁户的差价，计入拆迁补偿费；被拆迁户向房地产开发企业支付的差价，应抵减本项目拆迁补偿。

(6)货币安置和搬迁的，房地产开发企业凭合法有效的凭据计入搬迁补偿费。

2.批准的扣减

后期费用、建筑安装费用、交通设施费用、开发间接费用等票据或资料不符合清算要求或虚假的。

3.不能扣除的项目

(一)扣除取得土地所有权所支付的金额、房地产开发生产成本费用和与房地产转让有关的税费后，需提供有效的汇票；不能提供具有有效权利的汇票的，不得抵扣。

(2)除另有规定外，不得扣除房地产开发企业的预提费用。

(3)竣工后，建筑安装工程企业未向房地产开发企业出具全部质量付款文件的，扣留的质量保证金不予扣除。

(4)房地产开发企业缴纳的文件开发土地闲置费不予扣除。

(5)土地

认可的收藏

税务机关可以参考开发数量和收入水平相近的地方企业的土地

增值税

税率状况，按不低于预征收率的税率征收。

土地增值税

五种行为:

(1)按照立法和行政事务法规的明确规定，应有但无账簿；

(2)私自销毁账册或拒绝提供已付费信息的；

(3)虽然设置了账本，但账本信息恐慌或生产成本，企业如何合理规避收入账单，费用账单不完整，与转账收入一致或抵扣项目额度；

(4)合规性

以土地增值税清算为前提，在规定期限内未同时完成清算手续，经税务机关责令限期清算后仍未清算的文件；

(5)审批计税依据明显偏低，不执行。

核定征收率:为了管理核定的法律法规，核定征收率应不低于5%，省级税务机关应根据当地情况和不同的房地产类别制定核定征收率。

注:核定征收率≠预征收率

(6)清算后转让房地产

土地增值税清算时未转让的房地产，清算后出售或支付转让时，应按时进行土地增值税纳税申报，项目金额的扣除按清算时单位占地面积成本乘以出售或转让总面积计算。

单位面积成本=清算期间扣除的项目总额，清算总面积

(七)清算后应缴纳的税款和滞纳金

缴纳税款并按时预缴土地增值税后，清算后缴纳的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内缴纳的，不加收滞纳金。