2010年12月，某房地产企业收到当地政府赔偿500万元。昨天，房地产公司讨论了现金是作为收入处理还是抵消拆迁补偿费用。需要缴纳增值税吗？

房地产企业获得中央政府拆迁补偿，主要涉及个人所得税、土地税率、增值税。根据法律规定，三种增值税中赔偿的税务处理是不同的。

企业个人所得税的处理

在企业个人所得税待遇的各个方面，中央政府的补偿现金是财政性基金，不作为抵消相关成本费用的收入处理。

需要判断中央政府补贴是否属于非应税收入。如果是非应纳税所得额，当期收到的应纳税所得额不计入当期，但收入形成的成本和费用不能从净利润中扣除。不属于非应纳税所得额的，应当在收到当期计入当期应纳税所得额征税，其支出发生的费用也可以按照法律规定从净利润中扣除。

关于上述企业个人所得税处理问题，司法部和国家研究院

《关于企业专项用作财政资金的个人所得税处理困难问题的通知》(财税〔2009〕87号)明确规定，2008年1月1日至2010年12月31日期间，企业从天津市县级以上人民政府财政部门和部门取得的应计入总收入的财政资金，可视为非应税收入， 并在计算应纳税所得额时从总收入中扣除: (二)财政部门或其他拨付资金的政府机构对资金管理工作有必要或明确的管理要求； (三)企业应当对资金和资金发生的费用分别进行审计。上述非应纳税所得额用于支出的费用，在计算应纳税所得额时不予扣除；计算应纳税所得额时，不得扣除支出资本的折旧和摊销。同时，文件明确规定，企业将符合条件的财政资金作为非应税收入处理后，5年(60个月)内未发生支出且未返还拨付资金的财政或其他政府机构的部分，应重新计入获得资金第六年的总收入；计入总收入价值的新增财政资金发生的支出，可以在计算应纳税所得额时扣除。

比如公司如何合理避税？2010年，房地产企业当期应纳税所得额为1000万元，中央政府补贴收入除外。如果500万元是非应税收入(该收入前夕用于管理工作机构的行政费用为300万元)，2010年的应税收入仍为1300万元(1000+300)。如果500万元不属于非应纳税所得额，则500万元应计入当期应纳税所得额，其300万元的费用也可从净利润中扣除，因此该房地产企业2010年的应纳税所得额为1500万元(1000+500)。

陆地

处理

在陆地上

在办理方面，500万元拆迁补偿收入应用于抵消拆迁补偿支出，而不是单独作为企业开业以外的收入处理。理论上，该收入不视为土地税率收入，但应抵消成本中的补偿支出，以减少计算土地税率时项目的扣除额。

关于上述处理土地税率的难点，《土地税率组织法》法律法规第七条明确规定，计算增值额的工程项目抵扣明确如下:开发土地和新建房屋及设施、公共设施的生产成本，是指应税房地产开发项目的具体生产成本，包括征地拆迁补偿、后期费用、建筑安装费用、交通设施费、公共设施及公共设施费、间接开发费用等。文件中征地拆迁补偿的项目范围具体包括征地费、耕地占用税、劳动力安置费、地面及地下附着物拆迁补偿净支出、办公建筑拆迁安置支出等。虽然房地产企业拆迁补偿费用全部可以作为成本，但法律法规明确规定了“净费用”，即在拆迁步骤中，从各种收入中扣除全部补偿费用后的具体净费用。因此，中央政府给予企业的拆迁补偿应从企业具体拆迁补偿费用中扣除。

比如房地产企业开发一个工程项目，在购买土地所有权后，具体拆迁补偿支出为2000万元，但在收到中央政府500万元的拆迁补偿补贴时，构成成本减去公司如何合理避税的工程项目拆迁补偿支出净额为1500万元，而不是2000万元。500万元补贴收入在一定程度上不作为计算土地税率的项目收入。

处理

是否支付拆迁补偿收入

，取决于公司如何合理避税的条件。如果房地产企业在拆迁后单独负责拆迁，而不是由中央政府移交，那么中央政府补助公司获得的合理避税收入不属于增值税应税收入，不需要缴纳增值税。企业被中央或其相关机构移交拆迁的，其获得的拆迁补偿收入属于增值税中的“零售行业-全电力行业”收入，其全电力利息收入应缴纳增值税。

关于上述增值税处理政策问题，《商务部关于中央收回土地所有权并缴纳拆迁补偿款增值税问题的通知》(国税函〔2009〕520号)第二条明确规定，在向原土地所有者缴纳房屋拆迁补偿款和土地平整补偿款的步骤中，提供房屋拆迁补偿款和土地平整劳务的公司的合理避税收入应按“纺织”税目缴纳增值税；代表原土地所有者支付拆迁补偿的行为属于“零售行业-全电力行业”行为，增值税以提供全电力劳务所得总收入减去代表委托方支付的拆迁补偿计算缴纳。