根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关法律法规，我局制定了《中华人民共和国国家税务总局深圳市税务局关于发布土地增值税征收管理工作规则的公告》(以下简称《公告》)。 为方便纳税人理解，现将政策解读如下:01公告背景为适应税务机关机构改革后征管新形势，提高我市土地增值税管理水平，我局结合具体职能调整和土地增值税征管现状，特制定本公告， 从而进一步加强旧房登记、清算申报、清算管理、后期销售、转让等土地增值税项目的征收管理。 2公告主要内容(一)关于地方税务局、稽查局土地增值税管理职责土地增值税主管税务机关为房地产所在地地方税务局；各稽查局负责查处我市范围内土地增值税偷税、漏税、抗税等税收违法行为。 (2)土地增值税房地产项目管理1。项目注册。 结合我市房地产开发实际情况，纳税人进行房地产开发，以规划部门批准的建设用地规划许可证中的项目名称申请项目登记；城市更新项目可结合城市更新项目核准书和社会投资项目登记证进行登记。 分期开发的项目，应当结合建设工程规划许可证、建筑施工许可证、预售许可证和纳税人核算，按照集体合议后的分期建设项目确认项目登记。 2.项目变更。 纳税人项目登记后，因相关事项变更确需变更的，应当自相关事项变更之日起30日内向主管税务机关提出申请，并提交相关材料。主管税务机关应通过集体合议确认是否变更项目登记。 (三)我市经济适用住房预征《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)要求地方人民政府认真落实土地供应、资金投入、税费优惠等政策，确保经济适用住房建设完成。 为贯彻落实中央文件精神，积极支持保障性住房建设，根据《中华人民共和国国家税务总局关于加强土地增值税征收管理工作的通知》(国税发〔2010〕53号)，房地产开发企业转让政府部门批准建设的保障性住房，无需预征土地增值税，应在取得收入后次月15日内向主管税务机关备案。 上述保障性住房是指我市保障性住房的范围，主要包括公共租赁住房、政策性住房(住宅商品房和人才住房)等。 (四)土地增值税清算申报流程土地增值税清算主体为土地增值税纳税人。 主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审查。 纳税人符合土地增值税清算条件后，计算应纳土地增值税税额，先自行申报纳税，经主管税务机关审核后，再为房地产开发项目结清应纳土地增值税，多退少补。 (五)具备清算条件项目的后续管理为进一步加强对符合清算条件的房地产项目的管理，深圳注册公司新流程图及时组织清算。公告规定，对符合清算条件的房地产项目，主管税务机关应当在符合第十五条规定后一年内制定清算方案，清算方案应当经集体协商一致。 纳税人应当自收到清算通知之日起90日内办理清算申报。 (六)清算审计管理为进一步规范清算审计工作，提升审计专业性，《公告》要求主管税务机关成立项目清算审计组，并记录审计过程；主管税务机关规定的审核期限、纳税人的纳税期限和主管税务机关将纳税人转移到稽查部门。 (七)清算后再转让的后期管理《公告》规定了土地增值税清算后房地产再转让的纳税期限。纳税人按月汇总，在次月纳税期内申报缴纳土地增值税；进一步明确了清算后转让结束时土地增值税的计算方法。 (八)房地产项目核查清算程序需要核查清算的房地产项目，由主管税务机关集体合议后确定。 纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不予批准征收。 (九)旧房判定标准《公告》规定，旧房包括:在房地产二级市场购买一年以上(不含一年)且自建房屋使用一年以上(不含一年)的房产；从三级房地产市场购买的房地产；从事房地产开发的纳税人将开发的产品转化为自用或出租一年以上(不含一年)的房地产。 自建房屋(不含房地产开发产品)使用一年以上，即从竣工验收到签订出让合同的时间为一年以上。 (十)旧房转让的征收核实方法包括扣除项目核实和征收率核实两种方法。 税务机关在核定扣除项目时，可以根据不动产权证的登记价格或者土地财产管理部门查询的原始购买价格核定纳税人的附加扣除基数；属于自建房屋(含适用旧房政策的房地产开发产品)，主管税务机关可根据该房产的建筑价格和原价，核定基数进行附加扣除。 核定征收率仅适用于存量房屋个人转让征收土地增值税。 03实施时间本公告自2021年1月1日起施行。