中华人民共和国国家税务总局深圳市税务局关于发布《土地增值税征收条例》的公告(2021年第8号)为加强土地增值税征收管理，中华人民共和国国家税务总局深圳市税务局制定了《中华人民共和国国家税务总局深圳市税务局土地增值税征收条例》(以下简称《条例》)。 现予公布，自2021年1月1日起施行。 特此宣布。 中华人民共和国国家税务局2021年11月25日中华人民共和国国家税务总局深圳市税务局土地增值税征收管理细则第一章总则第一条为加强土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关法律法规，制定本条例。 第二条土地增值税主管税务机关为房地产所在地的区税务局(含神山惠州区税务局)。 各区税务局负责辖区内房地产开发项目、自建房屋、存量房的土地增值税具体管理，包括土地增值税项目管理、征前申报、清算受理、清算审核、土地增值税申报及税收优惠管理(蛇口税务局、前海税务局不负责个人存量房的土地增值税征收)。 各稽查局负责查处我市范围内土地增值税偷税、漏税、抗税等税收违法行为。 第二章房地产项目管理第三条主管税务机关应当加强房地产开发项目的日常税收管理，实行项目管理。 主管税务机关要从纳税人取得土地使用权开始，按项目建档立账，对纳税人的项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清算等房地产开发全过程进行跟踪监测，做到税务管理与纳税人项目开发同步。 第四条纳税人进行房地产开发，应当在规划部门批准的建设用地规划许可证上登记项目名称。 城市更新项目可结合城市更新项目核准书和社会投资项目登记证进行登记。 对于分期开发的项目，主管税务机关可以结合建设工程规划许可证、建筑施工许可证、预售许可证和纳税人会计核算，经集体合议后，确认项目分期登记。 纳税人项目登记后，因相关事项变更确需变更的，应当自相关事项变更之日起30日内向主管税务机关提出申请，并提交相关材料。主管税务机关应通过集体合议确认是否变更项目登记。 第五条纳税人应当按照登记的项目申报缴纳土地增值税。 纳税人同时开发多个项目的，应当根据项目合理收取相关收入、成本和费用；分期开发项目的，应当根据分期开发项目合理收取相关收入、成本和费用。 第六条纳税人应当自取得房地产项目建设用地规划许可证等项目立项和规划资料之日起30日内向主管税务机关办理项目信息登记，并向主管税务机关提供下列材料: (一)房地产项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者城市更新项目批准书、社会投资项目备案证明等项目立项和规划资料；(二)土地出让(转让)合同、国有土地使用权证书等权属资料；(3)项目开发计划(包括开发时间、完成时间、分阶段开发计划、项目阶段的方法和原因等。);与惠州发展相关的信息(包括惠州方、分配比例、分配方式等。). 第七条纳税人应当自取得下列材料之日起30日内，向主管税务机关提供: (一)建设工程预算、施工合同、建筑工程施工许可证；(二)房地产预售(销售)许可证、月销售额表；(三)工程造价记录表、工程量清单；(四)工程竣工结算、工程竣工综合验收备案材料。 税务机关通过政府部门信息共享获得上述第六条、第七条所列项目数据的，纳税人无需提交。 第八条主管税务机关应当与辖区城市更新、土地规划等部门建立沟通机制，定期获取房地产项目审批和预售销售明细，掌握房地产项目税源；定期将已登记项目清单与政府项目核准部门核准的项目清单进行比对，并及时通知未登记项目的纳税人进行项目登记。 未按规定办理项目登记的，可依据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定予以处罚。 第三章项目预缴申报管理第九条房地产项目土地增值税实行“先预征后清算、多退少补”的征收方式。 也就是说，项目竣工结算前开发、销售、转让房地产取得的收入，按照预征率征税。工程竣工结算后，进行清算，多退少补。 第十条纳税人转让房地产的土地增值税应纳税所得额不含增值税，房地产项目预缴土地增值税纳税义务发生时间以房地产转让合同签订时间为准。 房地产开发企业以预收款方式销售自行开发的房地产项目，可按以下方法计算土地增值税征收依据:土地增值税征收依据=预收款-应预缴增值税，应在收到款项后次月纳税期内缴纳。 未在规定期限内预缴税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定，从限期缴纳税款期限届满后的次日起，加收滞纳金。 第十一条房地产开发企业转让经济适用住房经政府部门批准暂不征收土地增值税的，应在取得收入的次月15日内到主管税务机关备案。 第四章项目清算申报管理第十二条土地增值税清算是指符合清算条件的纳税人，依照税收法律、法规、规章及其他有关土地增值税的规定，自行计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，根据预缴的土地增值税税额确定滞纳金或退税金额的行为， 填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供相关材料，办理土地增值税清算申报，结清房地产开发项目应缴纳的土地增值税。 纳税人应如实申报缴纳土地增值税，并对清算申报的真实性、准确性、完整性承担法律责任。 第十三条房地产开发项目以主管税务机关登记的项目为单位进行清算。 第十四条有下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税清算: (一)房地产开发项目全部竣工销售；(二)整体移交未完成的房地产开发项目；(三)土地使用权直接转让。 第十五条有下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算: (一)已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积85%以上，或者剩余可销售建筑面积虽未超过85%，但已出租或者自用的；(二)销售(预售)许可证已满三年未销售的(起始时间为取得最后一张预售许可证的时间)；(三)申请注销税务登记，未办理土地增值税清算手续的；(四)主管税务机关在日常征管工作中发现问题，认为有必要进行土地增值税清算的。 第十六条符合第十四条要求的项目，纳税人应当自符合第十四条要求之日起90日内向主管税务机关申报土地增值税清算。 第十七条符合第十五条条件的项目，主管税务机关应当在项目符合第十五条条件后一年内制定清算方案，清算方案实行集体合议。 对需要清算的房地产开发项目，主管税务机关应当及时通知纳税人进行清算。 纳税人应当自收到清算通知之日起90日内办理清算申报。 第十八条纳税人办理土地增值税清算申报时，应当提供下列资料: (一)土地增值税纳税申报表及其附表；(二)房地产开发项目清算说明，包括房地产开发项目的销售和视同销售、共同成本费用的计算和分摊方法、关联交易、融资、房地产清算项目的纳税、保障性住房建设、公共配套设施的处理、减税免税、可售和不可售建筑面积的具体构成；(3)转让房地产的收入、成本、费用等相关资料，包括工程竣工决算、取得土地使用权所支付的地价证明、国有土地使用权出让合同、银行贷款结息通知书、工程合同结算单、商品房买卖合同统计表等。主管税务机关需要相应项目会计凭证的，纳税人还应当提供会计凭证复印件；(四)纳税人可以委托涉税专业服务机构代为申报、审核、核实。 委托涉税专业服务机构代为报告和审核核实的纳税人，应当提交涉税专业服务机构出具的清算核实报告；必要时，主管税务机关可以要求专业服务机构提供清算核查报告的审计工作底稿。 第十九条主管税务机关收到纳税人清算资料后，应当对符合清算条件、报送清算资料齐全的项目予以受理，并出具受理通知书。 纳税人符合清算条件，但提交的清算资料不完整的，主管税务机关应当出具限期提供资料通知书，并通知纳税人自收到通知书之日起15日内完成清算资料。 逾期完成全部资料的纳税人予以受理。 逾期未完成数据的，因客观原因难以完成数据的，经纳税人书面确认后予以受理。 逾期不提交清算材料的，可以依照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定予以处罚。 第二十条纳税人申请土地增值税清算申报时，与清算事项相关的扣除额，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关法律法规的规定计算。 除另有规定外，应当在扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用以及与房地产转让有关的税费后，提供合法有效的证明；不能提供合法有效证件的，不予扣分。 第二十一条纳税人申请清算申报时，在同一开发项目或者同一分期项目中，既有普通标准房又有非普通标准房等各类不动产的，纳税人申请免征普通标准房土地增值税优惠政策的，应当分别计算应缴纳的增值额、增值率和土地增值税。 第五章清算管理第二十二条主管税务机关根据纳税人的清算申报和提供的有关资料，对土地增值税项目进行审核，依法征收土地增值税。 税务机关在受理纳税人的《土地增值税清算申报表》及其附表等相关材料后，应当成立项目清算审计组，对销售收入、土地成本、开发成本、开发费用和税金等进行专业审计。清算审计组应当记录审计过程，并按照档案管理要求保存。 第二十三条主管税务机关应当自受理项目清算之日起90日内完成纳税人增税申报的清算审核，并将广州公司宝公司登记的审核结果书面通知纳税人，纳税人应当自收到通知之日起30日内办理报销和退税。 90天内确实难以完成清算审核的，经区税务局批准，可以延期90天。 第二十四条依照本细则第十四条应当清算的纳税人和依照本细则第十五条由主管税务机关通知清算的纳税人，在规定期限届满未申请清算申报的，主管税务机关应当责令纳税人限期改正，并要求其在三十日内申报清算；逾期不申报的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》等规定处理；涉嫌偷税的，应当移送稽查部门处理。 稽查局发现依照本条例第十四条应当清算的纳税人未在规定期限内清算，被清算的房地产开发项目未如实清算等。，依法查处土地增值税的缴纳。 第六章核查与清算管理第二十五条在主管税务机关的日常管理和稽查局的税务稽查工作中，发现纳税人有下列情形之一的，可以对土地增值税的征收情况进行核查: (一)依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置账簿的；(2)虽然设置了账簿，但账目混乱或成本数据、收入凭证、费用凭证不全，导致转账收入难以确定或扣除项目金额；(三)擅自销毁账簿的；(四)拒绝提供收入、成本、费用等纳税信息的；(五)符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，被税务机关责令限期清算，逾期仍拒不清算的；(六)申报计税依据明显偏低，且无正当理由的。 经批准征收的房地产开发项目，不得享受土地增值税减免税优惠。 第二十六条确定销售收入。 主管税务机关从土地产权行政主管部门取得该房地产项目的转让合同总金额，确定转让房地产的实际销售收入。 第二十七条核定征收率或者核定开发成本和费用。 (一)主管税务机关可参照同一地区、同一年度房地产开发行业中经营规模、开发方式相近的纳税人开发的房地产项目的税负水平核定征收率。 (2)主管税务机关可按以下方法核实开发成本和费用:1。确定地价。 以土地产权行政主管部门提供的地价或该地块同期基准地价为准。 2.批准的开发成本。 成本核实可以通过以下方式确定:(1)房地产开发企业报政府有关部门批准或备案的房地产投资总规模、土地成本、工程造价等相关数据，或者房地产开发企业在土地产权管理部门办理产权初始登记时的土地成本、开发成本等相关数据。 (2)参考住建部门公布的建设工程造价。 (3)同一地区、同一类型、同一年度、销售档次相近的房地产开发成本。 3.批准的开发成本。 开发成本=(地价+批准开发成本)×10%。 第二十八条经批准清算的房地产项目，由主管税务机关集体合议后确定。 纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不予批准征收。 第二十九条主管税务机关启动核查清算程序后，应当在90日内完成核查清算，并将核查结果书面通知纳税人，纳税人应当自收到通知之日起30日内办理补缴和退税。 第七章清算后的后期管理第三十条土地增值税清算期间未转让的房地产，清算后转让的，纳税人应当按月汇总，在次月纳税期内申报缴纳土地增值税。 第三十一条清算后逾期申报时，扣除的项目金额按照清算时单位建筑面积成本(不含与房地产转让有关的税费)乘以清算后转让的面积加上清算后转让时支付的与房地产转让有关的税费计算。 单位建筑面积成本(不含房地产转让相关税费)=房地产开发项目扣除总额(不含房地产转让相关税费)÷房地产开发项目可销售建筑面积总额。 第三十二条主管税务机关应当加强清算后逾期交易的管理，并告知纳税人申报逾期交易。 第八章旧房转让的征收管理第三十三条纳税人转让在二级房地产市场购买一年以上(不含一年)的房产、自建房屋使用一年以上(不含一年)的房产和在三级房地产市场购买的房产，适用旧房转让土地增值税政策。 从事房地产开发的纳税人将开发的产品转为自用或出租一年以上(不含一年)的，适用旧房转让土地增值税政策。 第三十四条纳税人以旧房屋建筑物评估价格为扣除项目的，以政府批准的房地产评估机构评估的重置成本价乘以新的折现率后的价格为扣除项目。 扣除项目具体包括:建筑物重置成本价乘以新的折现率、取得土地使用权所支付的土地价款、按照国家统一规定支付的相关费用、转让过程中缴纳的税费。 按照评估价格作为扣除项目，评估价格是指建筑物的评估价格，不包括土地价格。 第三十五条纳税人转让旧房、旧楼，不能取得评估价但能提供购房发票的，经主管税务机关确认，从购买之年至转让之年，可按发票载明的金额每年加计5%计算扣除项目。 “每年”是指自采购发票载明的日期起至销售发票开具之日止的一年，每12个月一次；超过1年，不足12个月但超过6个月的，可视为1年。 扣除项目具体包括:原购买价格、附加扣除金额、按国家统一规定支付的相关费用、转让过程中缴纳的税费。 第三十六条纳税人转让从房地产二级市场购买不满1年(含1年)、自建房屋使用不满1年(含1年)的房地产，旧房屋转让土地增值税政策不适用。 扣除项目具体包括:取得土地使用权所支付的土地价款、原购买价款、自建房屋建筑价款、按国家统一规定支付的相关费用、转让过程中缴纳的税费。 第三十七条旧房转让过程中，有下列情形之一的，可以按照批准的征收方式征收土地增值税: (一)未提供合法有效的购房合同及构成房屋原值的相关证明，未正确计算房屋原值的；(二)未能提供支付合理费用的相关凭证，不能正确计算合理费用的。 第三十八条核定征收包括核定扣除项目和核定征收率: (一)核定扣除项目是指纳税人不能提供购房发票，主管税务机关在确定附加扣除基数时，可以根据不动产权证登记价格或者土地产权行政管理部门查询的原始购房价格进行核实。 属于自建房屋(含适用旧房政策的房地产开发产品)，主管税务机关可根据房地产建设价格和原价，核定基数进行附加扣除。 (二)核定征收率是指按核定征收率应缴纳的土地增值税。 核定征收率仅适用于个人转让存量房的土地增值税征收，具体核定征收率可适用《深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知》(深税发〔2009〕460号)的相关规定。 第九章附则第三十九条本条例规定的“集体合议庭”机制由各区税务局确定，合议庭成员不得少于三人。 第四十条本条例自2021年1月1日起施行。 第四十一条本细则由中华人民共和国国家税务总局深圳税务局负责解释。