房地产营改增后，房地产会计面对如此大的变革，是否已经完全吃透政策了呢？房地产改革后，房地产会计面临如此大的变化。是否完全了解政策？
本文对房地产会计在实际操作中可能遇到的特殊情况进行了梳理和解答，以供参考。
销项税
01
问:很多房地产开发企业卖的是精装修房，不是毛坯房。除了设计和装饰房子，精致的房间有时还会赠送家用电器，如空电视。
计算销项税额时，是不是应该分别计算房屋销售价格、精装修价格、家电价格，按照不同税率计算销项税额？还是将精装修房整体对外销售价格统一为混合销售，按照房产销售情况进行增值税纳税申报？
答:对于销售精装修房的房地产企业，由于《商品房买卖合同》中已注明该房屋为精装修房出售，相应的装修、装修、设备等费用已包含在房屋销售价格中，不属于免费赠送。因此，房屋和家用电器的装修不应被视为销售。同时，销售精装修房屋所涉及的装修、家电价格属于销售行为，取得的价格全部应申报为转让房地产，用于增值税。
02
问:在实践中，很多房地产企业会采取一些促销措施来促进销售，增加客户存储量，比如买房、赠送汽车/车位等。在这种情况下，增值税应该如何申报和计算？
答:买房送车时，以签订的房屋买卖合同上注明的价格作为销售房产，增值税应提前缴纳或直接申报；汽车的销售应按视同销售价格确认中的第二点“按其他纳税人近期销售的同类服务、无形资产或不动产的平均价格确定”，按销售商品(17%税率)计算、申报、缴纳增值税。
购买免费停车位的行为应当区分以下情形:
①一般情况下，房地产企业在买房赠送车位时，会进行以下实际处理，按照销售房屋和车位划分销售价格，分别签订房屋和车位销售合同。在这种情况下，企业应按照合同约定的价格直接预缴或申报缴纳增值税。需要特别注意的是，房屋与车位签订的买卖合同中注明的销售价格是否与市场价格相符。如果市场价明显偏低，应按市场价预缴增值税或进行纳税申报。
②房地产企业购买房屋赠送车位，未单独签订车位销售合同，或签订销售合同，但合同金额明显低于市场价格的，房地产企业应按“按纳税人销售同类服务、无形资产或不动产的近期均价确定”确认车位销售价格并缴纳增值税。
03
问:根据《人民防空空法》和《平时民防工程收费暂行规定》，城市新建民用建筑按照国家有关规定修建战时可用于防御空的地下室，相应的民防工程及其设备设施属于国家财产。因此，房地产开发商按设计指标和规定修建的地下人防设施，验收合格后应移交人防办公室，所有权属于国家。
实践中，房地产开发企业往往与人防办签订回租协议，对地下人防进行标识，改造为商铺或车位，将人防商铺/车位的使用权一次性出售给消费者。在这种形式下，是否缴纳增值税，按什么科目缴纳？
回答:人防工程卖的是一种使用权，而不是所有权。房地产开发企业可以通过提供房地产租赁服务缴纳增值税。销项税额对应的进项税额应为房地产开发企业向人防办缴纳的回租租金。但人防办不能出具可抵扣增值税抵扣凭证的，由此产生的费用应直接计入成本，具体执行应视各地具体执行政策而定。
04
问:预售阶段缴纳的意向金、保证金、认购金是否作为预缴增值税的计税依据？
答:房地产开发企业应按预缴方式预缴增值税。预付款是指房地产企业实际支付的房款，应包括首付款、预付款(首付款+按揭+尾款)和全款。房地产企业收取的意向金、保证金、认购金不属于预缴范畴，不需要预缴增值税。
05
问:代他人收取和支付的契税、印花税和认证费是否是额外价格？
答:价外费用是指在价格之外收取的各种性质的费用。虽然契税、印花税等。不符合《营业税改征增值税试点过渡政策规定》第十三条规定的“符合条件的政府性基金和向行政单位以外的其他单位收取的行政事业性收费”类别，企业收取的这部分税款也是代征代付，相关部门开具以购买方为主体的发票或行政事业性收费凭证。因此，房地产开发企业收取和缴纳的契税、印花税和许可费不应计入销售额。
营改增是国家税收制度的一项重大改革，涉及面广，内容庞大。要想完全理解、彻底明白，还需要不断学习、不断实践。边肖从企业实践的角度推荐《房地产开发企业增值税操作实务》一书。本书一方面系统梳理和总结了房地产开发企业涉及的增值税政策，涵盖了目前最新、传统有效的增值税政策；其次，从税制管理和企业执行的角度，综合收集企业执行增值税政策时容易出现的盲点和问题，结合政策给出答案。
进项税
01
问:企业从二级市场取得土地时，是否可以抵扣增值税专用发票？
答:可以扣除。36号通知将土地使用权列为增值税应税范围，现有文件未将土地使用权列为增值税专用发票不能开具或抵扣的范围。据此可以推断，企业在转让土地使用权时可以开具增值税专用发票，也应该允许受让方抵扣增值税专用发票，这也符合增值税“一条路通”的原则。
02
问:房地产开发企业选择一般计税方式的一般纳税人，将其开发的房地产项目配套设施单独作价出售，是否可以扣除土地成本？
答:可以扣除。房地产开发企业的普通纳税人，只要配套设施可销售，且在预售范围内可以办理产权，就可以从其开发的房地产项目(简易计税方法除外)和配套设施单独出售的销售额中扣除配套设施对应的地价。
03
问:企业的经营目的或计税方式发生了变化。如果前期用于非应税项目的购进货物(不含固定资产、无形资产和不动产)、服务和劳务用于应税项目，该怎么办？
答:不允许进一步扣除。文件仅规定前期用于非应税项目的固定资产、无形资产、不动产等可按相关规定扣除，其他购进项目出现上述情形的，不得扣除。因此，企业在采购上述项目时，如果不能明确用于应税项目或非应税项目，建议在规避税收风险的基础上进行抵扣，确定用于非应税项目时转出。
04
论住宿费的扣除
(1)问:企业在酒店开会、培训期间取得的住宿餐饮费用增值税专用发票能否抵扣进项税？
答:取得住宿费专用发票的一般纳税人，可以按规定扣除。企业购买餐饮服务，进项税额不得从销项税额中扣除。
(2)问:企业在自己的经营场所或注册地发生的住宿费用取得增值税专用发票，是否可以按要求抵扣进项税额？
答:企业要根据具体情况做出判断。目前，不禁止企业在其营业地或注册地发生的住宿费用扣除进项税。因此，在判断一个企业发生的住宿费能否扣除时，关键是看住宿费的最终“用途”，而不是看发生地。比如某会计师事务所为一般纳税人，经营地点为深圳坪山，审计业务发生在深圳海珠，审计过程中在海珠发生的住宿费也可以按照相关规定从进项税额中扣除。
05
问:售楼处和样板间之间的进项税可以抵扣吗？
答:售楼处、样板间为施工现场搭建的临时建筑物、构筑物，进项税额可一次性扣除。如果最后需要拆除，说明售楼部和样板间已经用完，不需要外调。
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