一家房地产开发公司实施新的《企业会计准则》。2010年9月，公司将附近新开发的商品房临时改建为办公楼自用。该商品房造价1200万元，预定使用年限50年(残值远大于)。2010年12月，公司以消费市场价格1500万元内部出售该商品房，自用计提折旧6万元(1200÷50÷12×3)，经批准，从企业所得税净额中扣除。昨天，当地负责人

行政机关的

工作人员查看了公司的资产负债表和资本账户后，指出上述商品房的折旧费不能从净利润中扣除，并要求公司财务人员重新进行纳税申报。公司财务人员莫名其妙的回应，要求财务人员明确说明。

企业个人所得税的处理

就企业个人所得税而言，根据《商务部关于企业资本处置个人所得税处理难问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第一条第(三)项规定，除向境外转移资金外，企业改变资金用途(如自建商品房自用或经营管理)。由于资本产权在方式和实质上不变，可以作为对外处置资本，不等同于出售和确认收益。因此，在上面的例子中，企业开发的产品用于自用或出租不需要等同于销售收入。

由于从美国进口的产品仍以人民币销售，为防止房地产开发企业利用企业合理的避税技巧规避人民币贬值和避税，《商务部关于印发〈房地产开发经营企业个人所得税处理的必要性〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第二十四条明确规定，企业开发的产品销售自用的，折旧费用不得从净利润中扣除。因此，在上述例子中，企业按照明确的会计规定计提的折旧费不能从净利润中扣除，其资本税基数仍为1200万元。

租赁和自用折旧处理方式不同

根据企业

第四名——人民币，企业

3号——投资性房地产(财会[2006]3号)明确规定，为制造产品、提供劳务、出租或经营管理而作为人民币审计持有的房地产，包括用于制造企业合理避税技巧的自用房地产和为赚取地价或资产增值而持有的投资性房地产，或两者兼有。就折旧而言，房地产开发企业自用房地产与出租等用作经营管理的投资性房地产应存在以下差异:

关于投资性房地产的折旧，根据《企业会计准则第21号——租赁》(2006)第28条规定，房地产开发企业开发的产品转为投资性房地产租赁的，出租人应当采用类似于资本的折旧政策进行折旧。由于投资性房地产有生产成本和不计商业价值两种量化方法，按生产成本量化的房地产仍应按会计准则的要求，按人民币的有关明确规定计提折旧。但不计后果商业价值量化的投资性房地产，在资产负债表日不计折旧，以不计后果商业价值量化。但从税收的角度来看，投资性房地产无论采用何种量化方法，都可以根据新《企业所得税法》及其实施立法中关于计提折旧的明确规定，扣除净利润，以区分房地产开发产品的自用情况，计提折旧不受上述开发产品销售不满12个月的限制性明确规定的限制。

个人使用和出租的其他增值税的税务处理

就增值税而言，上述自用行为不属于《增值税组织法》法律法规第五条界定的等同销售行为，无需核定缴纳增值税；上述房地产出租的，按照“零售租赁业”税目缴纳增值税。

对，农田

一般来说，根据商务部关于房地产开发企业农业用地、

《关于清算管理困难的通知》(国税发〔2006〕187号)明确规定，房地产开发企业将开发的房地产一部分转为企业自用或出租的，所有权未转移的，不予征收

，在纳税清算时，不扣除相应的生产成本和费用。

正确的

和一个城市的耕地使用税，商务部对

《关于明确城镇耕地占用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)明确规定，房地产开发企业建造的商品房，出售前不征收房产税；但是，房地产开发企业使用、出租、出借的商品房，在出售前应当征收房产税。房地产开发企业使用、出租或出借本企业建造的商品房自用的，从使用或交付本企业合理避税技能的次月起征收房产税和城市耕地使用税。

这里需要说明的是，房地产开发企业开发的作为库存审核私房的产品，在每月转卖前暂转人民币自用，折旧计提的限制也是一个综合限制。理论上，他们的自用行为一旦在一周内售出超过12个月，或者被企业按照其合理的避税技巧自用，可以从净利润中扣除按照法律法规计提的折旧。