财务数据《司法部、商务部关于全面推进增值税改革税率制度改革的通知》(
国税发〔2016〕36号
，以下简称36号文件)公布已有一段时间，但纳税人普遍觉得房地产政策比较零散，容易掌握。主要原因是新老项目的财税体制项目、一般税收与粗税收、征税与征收率、征收与预征收、一般纳税人与零星纳税人，以及差额与定额征收、自建、收购与单独开发、房地产中小企业与其他中小企业等。，都是迷茫而凌乱的。笔者从明确界定前面的含义和要素入手，收集并归纳出36号文件中房地产相关政策的如下规律性，以帮助纳税人更好地把握相关政策。
建议先掌握一个准则:能扣除投入的不能重复扣除差额。
1.“征税”时计算销售额或差额的规律性
1、销售“自制”房地产的粗税，即销售差价(扣除购买价格)
2.一般税收，财税系统计算销售额的金额(扣除农地出让金的房地产中小企业除外)
这是对原增值税认定延续，国税发〔2003〕16号明确规定“出售或转让其购买的房地产或其取得的耕地所有权的所有单位和个人，均以总收入减去该房地产或耕地所有权的购买或受让市场价格后的销售金额为准”。老项目选择简单征税，不能从购买进项税中抵扣，选择差额抵扣，与老政策衔接不好。
一般可以从购买进项税中抵扣税款，不可能重复执行差额计算销售额的政策。
中小型房地产企业一般都是计税的，向中央缴纳的农用地出让金很难抵扣，需要从销售中抵扣。
注:上述政策在一定程度上可以适用于中小房地产企业，但上述“收购”和“自建”不包括中小房地产企业的“单独开发”。
让我们来看看这个规律的应用:
营改增文件解释中“老项目也可自由选择一般计税方法，按税前5%的差额预缴，按一般计税方法11%的差额核定”。根据本文的规律性，销售金额中需要包含一般的计税方法，所以这里的解释可能需要讨论。同时，一般计税可以扣除进项税额，基本原则上也可以差额核定。如果解释属实，则是本文唯一的例外。
注:其他人员和业务另行规定，下同。
二、“预征”时销售额和差额的规律性
房地产销售“收购”——征收前的差额(扣除购买价格)按销售计算
财税制度
其他条件-预征税时的销售额
只要是“被收购”房地产的销售，无论是中小房地产企业还是其他中小企业，一般纳税人还是零星纳税人，一般计税还是粗计税，老项目还是新项目，在预征税时都会根据差额计算销售金额。注意房地产是单独开发的，不属于这里的“收购”。
其他条件，无论是一般征税还是简单征税；房地产中小企业提前出售房地产；中小房地产企业出售老项目，适用一般计税方法等。只要不是销售获得的房产，预征用必须以销售金额为准。
与以前的增值税相比，销售取得的房产在房产站扣除购房款后按5%计算；36号文件，销售取得的房产是以房产住宅中扣除购房价格后的5%的税前率为基础，对房产住宅的税源起到了平稳过渡的作用。自身建设也是有一定认识的，以前扣不到的差额，今天依然扣不到。
第三，简单税收和一般税收的规律性
出售旧项目-简单税收的自由选择
零星纳税人——基本税收
一个人卖房子——简单征税
描述:
团体工商户卖房，按一人卖房政策执行；
集体工商户出售非住房应根据其一般纳税人和零星纳税人身份选择相应的计税方法；
另一人出售房屋，按2年免税或差额征税；
另一人销售非住宅的，销售金额在扣除购买市场价格后计算；
第四，中小房地产企业出售房地产政策的规律性
以下是由中小型房地产企业单独开发的房地产:
1.中小房地产企业是一般纳税人:卖老项目，自由选择简单税种，卖新项目，一般纳税。只要选择一般税收，就可以扣除中央政府土地出让金；
2.中小房地产企业是零星纳税人，简单算算税；
3.房地产中小企业收到预付款时，应按3%的比例支付预付款。
4.中小房地产企业是一般纳税人，卖老项目，选择一般征税。房产税的金额是3%。
注:根据36号文件规定，中小房地产企业单独销售开发房地产，只需预征收上述三四个条件，根据本文所述的规律性，均按销售额预征收。
5.出售房地产的纳税义务每周都有规律
东西方政策仅次于差异，这在预接收计划中有明确规定。增值税文件明确规定，纳税人销售房地产，采用预付款方式的，纳税义务周为收到预付款之日，36号文件取消了预付款方案中房地产转让为纳税义务周的明确规定。但需要注意的是，房地产开发中小企业对开发的房地产项目采取预付款的方式进行销售。他们在收到预付款时，按照3%的税率提前缴纳税率，以及其他明确规定的预付款。纳税责任周和预付款是不同的基本概念。
六、销售房地产税的一个规律性
1.值得注意的变化在于:房地产住宅的纳税——政府机关住宅的纳税。
增值税文件明确规定，纳税人销售房地产应向房地产站负责人缴纳税款，由房地产站负责人审批。36号文件明确规定，出售房地产一般须经居民或常驻政府机构负责人的税务机关批准征税。他人销售房地产时，应向房地产站负责人的税务机关审批纳税；不完全相同的业户，由以税务负责人为纳税行为主体的财税金融系统和服务机构审批纳税。
房地产预征税还有其他一些情况，但预征税和纳税是不同的基本概念，要注意区别。
2.房地产预售的规律性
房地产开发中小企业采用预付款的方式出售开发的房地产项目。在收到预付款时，他们以3%的税率提前缴纳税率，并作为政府机构的常驻人员提前缴纳一个地方。
只要有一个预先征用的房地产销售，所有其他的将在房地产站预先征用。
作者:翟春龙
阅读相关政策:
《关于全面推进增值税转税率制度改革的通知》(国税发〔2016〕36号)