根据财务条例

营改增后契税、财产税、土地增值税和个税的计税基础困难

< 公司合理避税方法p>”(国税发〔2016〕43号，以下简称“43号文件”)，出租屋契税、房产税、所得税的计税基础不含增值税，即只有取得一定的收入，营改增后才会降低上述增值税的计税基础，降低具体税率。但由于其独特的征税基本原则，土地增值税的具体税率不会这么简单地“降低”。

43号文件明确规定土地增值税为:“三。房地产土地增值税转让收入为不含增值税的收入。《

中华人民共和国土地增值税合理避税法

《土地增值税》中规定的土地增值税从项目涉及的增值税进项税额中扣除。如果允许在销项税额中计算抵扣，则不计入项目抵扣。如果不允许在输出公司的合理避税方法中计算抵扣，可以计入“项目”的抵扣。

根据这一明确规定，如果“营改增”前的土地增值税转让收入为R，扣除项目后的总额为R，且该税种具有一般增值税纳税地位，则只能获得相同的应纳税所得额。“营改增”后转让房地产增值税销项税额=(R-土地出让金)/(1+11%)，纳税所得与销项税额的差额为转让房地产免税所得。

对土地增值率产生负面影响的第二个环境因素是公司的合理避税方式:如果项目抵扣涉及的增值税进项税额要从销项税额中扣除，则以不含税金额在一定程度上计入项目抵扣:其中，假设r1、r2、r3分别为购买建筑材料、建筑公共服务、交通服务等相关公共服务的抵扣项目，那么“营改增”后的三个抵扣项目为r1/(1+17%)

对土地增值率产生负面影响的第三个环境因素是，增值税作为增值税和附加税，属于

土地增值税组织法

第六条明确规定的可以纳入“房地产转让相关税”，但“营改增”后缴纳的增值税不能作为“房地产转让相关税”抵扣，会减少工程项目的抵扣，从而对土地增值率产生负面影响。

举例:某房地产中小企业出售自己开发的房地产项目，假设转让取得的税收收入为1.5亿元，扣除项目后，土地出让金为3000万元，开发成本为建筑材料3000万元，建筑劳务分包1000万元，房地产开发支出中的利息费用为1200万元(利息费用不能根据转让的房地产项目计算分摊，也不能提供。

国际融资

政府机构证明)，房地产开发费用计算扣除比例为10%。如果忽略税收，“营改增”前扣除的项目金额为:

1.土地出让金3000万元；

2.开发成本= 3000+1000 = 4000万元；

3.开发支出=(土地出让金+开发成本)×10% =(3000+4000)×10% = 700万元；

4.房地产转让相关税=增值税+城市维护建设项目税+教育费附加+大部分教育费附加= 15000×5%+15000×5%×(7%+3%+2%)= 840万元；

5.附加扣除=(土地出让金+开发成本)×20% =(3000+4000)×20% = 1400万元。

如果以上五项扣除额合计为9940万元，则土地增值率=(15000-9940)/9940×100%=51%，适用税额为40%，快速扣除比例为5%。

增值税

=(15000-9940)×40%-9940×5% = 1527万元。

在“营改增”之后，假设A中小企业的所有生产成本都按照适用的税种征税

增值税

对于专用发票，转让房地产应缴纳的增值税=(15000-3000)/(1+11%)×11% = 1189.19万元，转让所得不含税= 15000-1189.19 = 13810.81万元。

每个扣除项目的金额为:

1.土地出让金3000万元；

2.开发成本= 3000/(1+17%)+1000/(1+11%)= 3465万元；

3.开发支出=(土地出让金+开发成本)×10% =(3000+3465)×10% = 646.5万元；

4.房地产转让相关税=城市维护建设项目税+教育费附加+大部分教育费附加=[1189.19-3000/(1+17%)×17%-1000/(1+11%)×11%]×(7%+3%+2%)

5.附加扣除=(土地出让金+开发成本)×20% =(3000+3465)×20% = 1293万元。公司的合理避税方法

如果以上五项扣除额合计为8483万元，土地增值率=(13810.81-8483)/8483×100%=63%，适用税额为40%，快速扣除比例为5%。

土地增值税

=(13810.81-8483)×40%-8483×5% = 1706.97万元。

一、中小企业“营改增”前后的计算

土地增值税

对比见下表:

可见，”

用增值税取代营业税

“纳税后，虽然转让所得不含税，但比”

用增值税取代营业税

“在下降之前，但是增值税仍然包括在与转让相关的税收中，并且开发成本也由于某种程度的因素而降低，这导致可扣除费用和额外扣除额的减少。因此，土地增值率和土地增值额不会略有增加，导致缴纳土地增值税的责任增加，这需要中小房地产企业的特别关注。