【案例】房地产开发中小企业缴纳增值税一般税款，通过招标获得1万平方米土地所有权，用于开发商住楼(老项目)，缴纳土地出让金1800万元，规划总可销售面积2万平方米。中小企业采用预付款的方式出售已开发的房地产项目。他们于2016年5月开始预购，获得预付款444万元(含税)。目前签订的房产销售合同面积2000平米，钱包项目进度50%。

预售房价款应在投票日提前支付:

司法部、国家研究所

金融事务

《我局关于全面推进增值税转制改革的通知》(国税发〔2016〕36号)附件一第四十五条明确规定，增值税纳税责任发生的周为应纳税行为发生并收到销售现金或取得索取销售现金证明之日。如果先发文，就是发文日。

1.如果中小企业选择适用一般征税方法。增值税销项税额为444÷(1+11%)×11%=44(万元)，会计处理如下(单位:万元，下同):

借款:利息444

贷款:预付400

应交税金-应交增值税(销项税)44

2.如果中小企业选择采用简单计税方法。根据《房地产开发中小企业开发的房地产项目增值税征收管理暂行规定》(国家院

金融事务

我局2016年18号文第八条明确规定，单独开发用于一般税收销售的旧房地产项目，可按5%的税率征税。财税法律法规库一旦选择简单计税方式，36个月内不得改为一般计税方式计税。

中小企业应该支付

增值税

Is: 444÷(1+5%)×5%=21.14(万元)

借款:利息444

贷款:提前422.86

应付税-未付

增值税

21.14

预售房价如何提前投票日扣除土地出让金

商务部2016年第18号新闻稿第四条明确规定，房地产开发中小企业之间新开发房地产项目的一般纳税销售，按照一般纳税方法纳税，营业额按照取得的总价和超成本，以及扣除当期销售的房地产项目相同地价后的金额计算。成交额比例如下:成交额=(总价及额外成本-本期允许扣除的地价)÷(1+11%)。

第五条明确规定，本期允许扣除的地价按以下公式计算:本期允许扣除的地价=(本期出售房地产项目的土地面积÷可供出售房地产项目的土地面积)×已支付的地价。缴纳的地价是指必须由中央政府、土地管理机构或者从中央政府领取地价的单位缴纳的地价。

如果中小企业选择适用一般计税方式，可以从营业额中扣除财税法规库缴纳的地价(新项目一般会有一定程度的计税)。

发展中小企业采用预付款方式销售开发产品，将预购价提前至投票日时，既然不是全额投票日，那么允许在当期扣除的地价，如何按照当期出售的房地产项目占地面积计算？

用增值税取代营业税

在时间点前后有预付款或者分阶段钱包方式的情况下，一定程度上存在这样的问题。在我看来，这只能相当于按照钱包项目的进度卖出一些房产。因此，按照预付款占签订的房地产买卖合同总价的比例来计算当前销售房地产项目的建筑面积更为合适。

如果中小企业选择一般计税方式，将预购项目提前至投票日。然后:

本期允许扣除的地价=(2000×50%→20000)×1800 = 90(万元)

营业额=(444-90)÷(1+11%)=318.92(万元)

借款:应交税金-应交增值税(

用增值税取代营业税

销项税抵消)8.92 [90现值(1+11%) × 11%]

贷款:8.92英镑

同一土地价格不得从粗略计税方法下的营业额中扣除。商务部2016年第18号新闻稿第九条明确规定，单独开发用于一般税收销售的旧房地产项目，采用简单计税方法计税的，取得的总价和额外费用视为营业额，不得扣除相同地价。

财税法规库向民间支付的土地出让价款，根据取得的增值税专用发票抵扣。

所以房地产开发的中小企业一般都是通过纳税来销售自己开发的房地产项目，支付给政府机构的土地出让金可以从营业额中扣除。支付给非政府组织的土地出让价款不能从成交额中抵扣，应在卖方取得的增值税专用发票中抵扣，以取得进项税额抵扣。

假设房地产中的中小企业向某单位购买土地所有权，支付的土地出让金为1800万元(不含税)，从卖方取得的增值税专用发票上注明的增值税为198万元。会计处理是:

借款:应交税金-应交增值税(进项税)198

成本1800

贷款:1998年利息